新青安房貸政策帶動房市熱絡，今年六都第一季家戶購屋比較去年 同期明顯大增，桃園市首季每百戶家庭1.22戶購屋蟬聯六都第一，值 得注意的是，過去長年居六都倒數的台南，首季每百戶家庭0.94戶購 屋，不僅是近年最高，且超越新北、高雄，在六都中僅次於桃園、台 中，名列第三。

　　家戶購屋比指每百戶中有多少家庭買房，為評估區域購屋意願的指 標之一。統計顯示，相對於2020、2021年首季買氣熱絡，家戶購屋比 高檔，在去年第一季則有明顯萎縮，不過自去年下半年以來的買氣復 甦，六都今年首季家戶購屋比至少均較去年同期增加0.14個百分點， 其中以桃園增加了0.29個百分點最多。

　　大家房屋企研主任賴志昶表示，去年第一季平均地權條例修正案三 讀，買氣低迷至第三季才見回升，今年初延續去年下半年的新青安政 策帶動，大選後政經局勢穩定、台股持續創高，購屋族群信心大增， 熱錢湧入不動產市場。

　　統計顯示，六都首季家戶購屋比除桃園1.22％居冠外，台中1.14％ 、台南0.94％分居二、三名，房價最高的台北市為0.72％在六都中敬 陪末座。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，政府去年推出新青安貸款 利多，讓房價相對親民、重劃區議題豐富的桃園房市看俏，政府推出 TPASS等交通政策，增加外縣市首購族群移居桃園意願，使桃園家戶 購屋動能高於其他五都，甚至高出家戶購屋動能最低的台北市近7成 。

　　南二都受惠於台積電及科學園區帶動購屋熱潮，買氣處於近年高檔 ，台南、高雄今年第一季家戶購屋比分別為0.94％、0.90％，其中台 南為2016年以來同期最高，高雄也是自2016年之後次高。

　　日圓對美元匯率創34年新低，牽動國人赴日買房熱潮再現，國銀、 不動產仲介業者近期都發現，因日圓狂貶、日本不動產收益率約4％ 至6％、及地緣政治風險等三大因素，國人赴日購置不動產有快速升 溫趨勢，甚至有國銀日本子行跨海要提供台灣人線上開戶、加速卡位 商機。

　　中信銀子行日本東京之星表示，因為台積電赴日效應，越來越多台 資企業亦規劃赴日設廠，或想要在日本擴大投資，原本就有不少台灣 人赴日購置不動產，今年日圓兌美元貶逾7％，日圓便宜下更使得國 人在日本的房貸需求持續增溫。

　　日本東京之星2015年推出專屬台灣人的房貸業務，今年第一季承作 台灣人在日本購屋房貸新增量，較去年同期呈倍數成長，並創新高。

　　東京之星指出，其實不只台灣人，許多外國人也因日圓便宜，到日 本置產，為因應這波外人到日本買不動產的熱潮，東京之星今年啟動 「線上開戶」，讓不在日本居住的外國人不用到日本即可開設帳戶。 目前開放對象以台灣中信銀行、及美國夏威夷的中央太平洋銀行的客 戶為主，首波鎖定高資產的財管客戶優先，設定每年開設帳戶300人 至8,000人。

　　玉山銀行強調，近年確實感受台灣人赴日投資、買房的需求增溫， 主要是日圓大幅貶值，使日本房價更具投資價值，另台積電設廠效應 ，看好九州長期發展，也吸引不少人到九州置產。加上近年高資產戶 海外資產配置，日本不動產也是主要選項之一。

　　台新銀行認為，日本不動產租金收益相對穩定，加上旅遊興盛，台 灣人赴日投資不動產持續穩定成長，近來更因地緣政治等因素，加上 疫情解封，台灣人投資日本不動產規模及貸款詢問度更增溫。

　　住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，國人購買日本不動產 有三大因素，一是日圓匯率便宜；二是日本房地產制度對外國人或長 期經營者友善，房屋採實坪制，租屋制度也相對透明，房價比台灣便 宜；三是地緣政治考量。

　　但日本買屋固定成本還包括管理費、修繕積立金等，台灣沒有的修 繕積立金制度是根據建物逐漸老舊，要求屋主每月繳交一筆修繕資金 ，屋齡越老，金額會越多；還有中古屋仲介費依據購屋金額、會採級 距式計算。

　強震過後如何確定住宅依舊穩固，專家表示，震後建物檢視重點在 結構，可採「由外而內、由下而上、樑柱牆樓板」三招檢查；平時要 確認居家環境「層板牢固、高櫃固定、逃生動線清空、天然氣瓦斯管 線未鬆脫、玻璃強度」等五大重點，在地震來時，才能將災害降至最 低。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，921地震後興建的房屋耐 震力較佳，屋齡25年為房子是否為「耐震宅」的分水嶺，全台有近7 成的房屋屋齡超過25年，台北市不僅是首都，更是「古都」，有高達 8成房屋屋齡逾25年，老屋數量逐年攀升，但天災不等人，地方與中 央政府急需正視此問題。

　　信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，檢視建物結構第一招可採「 由外而內」，先看建築物是否傾斜、沉陷，若無法目視，可使用簡易 水平尺測量，觀察建築物外觀磁磚是否剝落；第二招「由下而上」檢 視，從一樓開始檢查大樓柱子是否有嚴重裂縫或混凝土壓碎剝落、鋼 筋外露等。

　　第三「注意樑、柱、承重牆、樓板」，檢查是否有明顯裂縫，若裂 縫寬度大於0.3mm且位於承載結構的樑柱，或有地基沉陷、傾斜時， 需盡快尋找專業土木結構技師或建築師現場勘查。

　　建築安全履歷協會創會理事長戴雲發表示，地震造成建物受損倒塌 的往往是整棟大樓的一、二樓，1樓若為挑高大廳，或被改建為超商 、大型賣場、餐廳等建物，更要特別留意，避免「軟腳效應」。

　　戴雲發指出，若發現家中大梁、大柱，或大於25公分的剪力牆面已 出現較為明顯的45度裂縫，務必請結構技師進行檢測，如些微受損仍 堪住，可透過補強延續建築壽命；如建築已嚴重受損，可以都更合建 方式，拆除重建。

　　此外，2001年後建築地基調查內容須進行土壤液化潛能分析，並進 行土質改良與設置適當基礎，在面對土壤液化問題相對有較佳的抵抗 力。

國內房價上漲比例大增，建商態度已轉趨積極，然而交易量增多下，短期房市供
需失衡恐將推升房價再走揚。房仲業者指出，經歷了八個月的房市熱絡交易後，
市場上待售物件數量減少，市場短期供需失衡，可能造成房價處於緩步創高的趨
勢。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台股衝上2萬點，加上通膨預期等因
素帶動，新青安又協助首購族降低購屋負擔，購屋調查顯示民眾對於未來房價樂
觀，看漲比看跌多，但現在最嚴峻的問題是經歷了八個月的房市熱絡交易後，市
場上待售物件數量減少，市場短期供需失衡，加上政策上並無強力政策抑制房
價，預期房價應該會緩步創高。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，目前因稅制與交易制度影響，預售
屋與成屋均有閉鎖期，加上區域如果有重大利多，很容易發生無案可賣的狀況，
加上在總價思維下，建商推出低總價預售案掀起買方搶進，吸引買方進駐，更讓
成屋交易產生外熱裡冷的狀態，開發案源能力強弱成為業者存活與否的一大關
鍵。

代銷業者也指出，房市與供給、需求有很大的關係，前段時間政府重拳打房，加
上缺工、營建成本升高，都讓建商推案量降下來，導致市場供給變小，而供給量
變少，需求還是只增不減的情況下，房價反而不容易下來。

新青安持續發酵，加上329檔期推動看屋話題，置產族轉趨積極，五大房仲昨
（29）發布3月自結門市交易量，全面年、月雙增。房仲業者指出，從目前公布的
數字來推估，今年首季房市交易量有望年增兩成，甚至有機會挑戰三成的機會。

永慶房產集團全台3月銷售年增28%、月增65%；住商機構全台較1月增15.1%、年
增9.3%；中信房屋全台月增54.3%、年增1.2%；台灣房屋統計的七都月增38.6%、
年增32.3%；信義房屋全台呈現雙位數年增率，較1月增幅達逾三成。

另，因今年2月適逢農曆春節，工作天數較少，因此住商機構與信義房屋皆與工作
天數較為接近的1月相比，不過仍有大幅度的成長，而中信房屋若與1月相較，也
有近兩成的月增，台灣房屋統計的七都與1月相較，也有約三成的月增幅。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，通常在農曆年後民眾會回歸正常看屋步調，
交易量會有較明顯的成長，而今年也不例外，尤其3月進入房市交易旺季，台股續
創新高，民眾消費信心連六月攀高，以及新青安優惠貸款效應持續發酵，市場買
氣穩健，加上通膨預期心態，促動民眾積極進場，讓3月交易量大增，甚至優於1
月。

值得注意的是，永慶房產集團、住商機構、台灣房屋及信義房屋今年3月自結交易
量也呈現雙位數的年增率。陳金萍指出，去年3月在平均地權條例修正案通過，加
上定調不溯及既往後，房市政策衝擊淡化，市場回歸供需基本面，房市交易明顯
回溫，基期不低，顯見近期房市買氣熱絡，預期第1季房市交易量量增逾二成指日
可待，甚至有挑戰年增三成的機會。

此外，4月起電費調漲，對房市而言，恐怕最先反映的是租金問題。台灣房屋集團
趨勢中心執行長張旭嵐表示，若是租金內含電費的租屋族，恐怕會有電費漲幅轉
嫁的擔憂。

　　國內最老牌房仲住商不動產今年將邁入第45周年，陳錫琮接任董事 長三年來，大陸市場透過與「貝殼找房」平台合作擴大市占，台灣住 商、大家房屋雙品牌則加強資訊系統建構，兩岸住商合計從1,100店 成長至2,600店，目標希望三年兩岸住商達4,000店，持續站穩台商兩 岸最大房仲品牌。

　　住商機構董事長陳錫琮1988年進入信義房屋，2005年在信義房屋與 住商機構進行深度策略合作後，在信義有業務、人資等多元歷練的陳 錫琮，轉任至住商擔任執行董事，從直營轉戰到業務型態截然不同的 加盟體系，過去人資部門建立制度、規劃活動的歷練，他帶著「同理 心、理解並滿足人的需求」的想法，帶領這家當時只有200多店、市 占只屬於中段班的房仲加盟品牌前進。

　　陳錫琮一到住商的首件工作就是「開班授課」，幫各區業績倒數三 名的店東上「如何經營房仲店」的課程，這些業績掉車尾的店東在上 課後，第一年業績成長72％、第二年業績成長56％，他說，房仲店管 理就像預防醫學，管理是一門科學、而不是直覺，就像健康檢查有各 種指標，房仲業無非就是人力、案源、客源、營運四項資源，將這四 項資源結構化、模組化，設計出量化的KPI指標，用數據找出營運健 檢報告的紅字，找出問題並改善。

　　透過供客 抓住潛在買方

　　住商是國內老牌房仲，擁有行善的企業文化，讓不少店東對住商都 有深厚的感情，信義是房仲後起之秀，陳錫琮表示，住商與信義結盟 不僅是強強聯手，擁有良善文化與科學管理的兩個品牌，結合了「態 度」和「技能」。

　　陳錫琮2008年擔任總經理、2020年在老董吳耀焜退休後接棒董事長 ，他加速重塑住「我在住商，我幸福，我驕傲」的年輕化企業文化， 創造幸福感，過去分店多以顧客為主，如今更重視幸福職場，舉辦羽 球比賽、歌唱比賽，所有住商人都以身著墨綠色住商制服為驕傲。

　　他說，資訊是房仲加盟總部的競爭核心，進一步優化資訊工具的效 能，房仲業也是「零和」產業，成交速度最重要，建立聯賣制度，同 時協助加盟店東合作劃分小區、深入至各里各戶，找出最可能合作的 對象，讓店東的跨店流通成交比重高達42％。

　　因應平均地權條例修法上路後改變國內房市交易生態，成屋的交易 比重提升，他認為，房仲市場規模還會擴大，加盟總部從早期「提供 know how」的角色，改變為「供貨」的角色，如同許多加盟餐飲業由 中央廚房提供門市餐點，目前各加盟品牌也多能做到這點，而住商則 更進一步升級到「供客」的角色，透過投資數位廣告投放，平均一個 月能提供一間分店25組潛在買方。

　　他認為，加盟仍是房仲業的趨勢，以最常和房仲業比較的便利商店 來說，統一超、全家二大龍頭合計有8成的市占率，房仲業大者恆大 的趨勢無可避免，目標是在二年內讓台灣住商機構的店數突破千店， 其中住商不動產受限於商圈店距、已較為飽和，單一品牌約800店即 達到店數極大化的上限，成長會比較慢，過去每年新展店住商、大家 約維持60％、40％的占比，未來會變為50％、50％，第二品牌的大家 房屋目標在二年內要達到200店。

　　豪宅車位鑲金，台北豪宅「皇翔御琚」平均一個車位821萬元，再 度蟬聯「車位王」，六都中新北、台中及高雄最高車位價格均在300 萬元上下，分別為「板信雙子星花園廣場」、「寶輝秋紅谷」及「雄 崗信義美術館」，房仲業者指出，未來虛坪改革，將車道價格計入專 有車位中，車位價格恐再上揚。

　　以實價登錄觀察，六都最貴的車位價格為去年10月「皇翔御琚」的 二戶交易中，拆算一個車位約821萬元；台南則是六都中最貴車位唯 一未及200萬元的都會區，日前創下單價5字頭的台南歷史新高豪宅「 國泰磐耘」，其中頂樓戶去年8月以總價4,240萬元成交，兩個車位價 格為395萬元，換算一個車位平均197.5萬元，約僅是台北最貴位的四 分之一。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，車位價格雖與房價水準有 一定關聯性，區域停車位供需情形更影響車位價格，發展成熟、停車 位供不應求的商圈車位價格，通常較新興重劃區、路邊停車便利的商 圈高出許多。

　　六都最貴車位所在社區多位於在地頗具知名度的指標豪宅，同時也 鄰近市中心蛋黃區或重要景觀地標，如「皇翔御琚」位信義計畫區， 「板信雙子星花園廣場」近板橋車站，「寶輝秋紅谷」與台中國家歌 劇院、秋紅谷景觀生態公園為鄰，南二都的「國泰磐耘」、「雄崗信 義美術館」分別緊鄰南紡購物中心、農十六公園，區域地段寸土寸金 ，豪宅車位價格自然不凡。

　　近日內政部提出虛坪改革，停車空間將重新定義為「專有部分」， 徐佳馨說，對建商而言，可能會將移出公設的車道價格，灌入車位中 ，反而使車位價格提高，而部分業者更會將車位價格拉高，讓房屋單 價看似降低，吸引購屋人注意。

台積電設廠議題，再度鼓舞南部房市，台灣六都2月房屋買賣移轉棟數只有台南2月年增率為正成長，且今年2月移轉棟數1,492棟，為近四年同期新高、縣市合併以來的2月次高。

房仲業者指出，今年前二月台南、高雄交易量皆繳出年增四成以上的好成績，現階段賣方讓利愈來愈有限，整體房價易漲難跌。另，除了南二都外，2月移轉棟數亮眼的為桃園市，單月、前二月皆繳出年成長的好成績。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，今年除了交屋潮外，園區與重大建設話題持續發酵，特別是低總價個案，在股市表現強勁，資產布局需求大的前提下，買氣穩健成長，可說是為新年開了好彩頭。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，今年2月的工作天數較去年縮水，但桃園、台南的年增率卻不降反升，最大功臣是近期完工交屋的重劃區指標新案，以台南市來說，年初亦有九份子重劃區逾450戶的「水律川」完工落成，成為當地近期買賣移轉的生力軍。

台積電設廠不僅可帶動相關產業的發展，且已經成為房市一大利多，且近年來台積電布局多以中南部為主，包括先前傳出可能落腳嘉義設廠，到近期投資布局可能計劃於高雄興建三座2奈米先進製程晶圓廠等，都讓當地房市受到鼓舞。

今年以來房市買氣明顯上揚，四大房仲累計今年前二月交易量皆有約三成以上的漲幅，繳出佳績。據統計，永慶房產集團全台年增43%；住商機構全台年增30％；台灣房屋統計的七都年增47.6%；中信房屋全台年增29.6%。

四大房仲昨（29）日發布2月門市交易量，以單月來看，因逢過年因素，永慶房產集團全台月減28%、年減1%；住商機構月減13.4%、年減30％；台灣房屋統計的七都月減12.6%、年減1.4%；中信房屋全台月減27.1%、年減9.9％。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，今年春節假期在2月，去年在1月。以房市交易來看，工作日減少勢必影響房市量能，2月交易量較去年同期減少實屬必然，不過，觀察年減幅度，永慶房產集團僅年減1％，幾乎持平，顯見買氣還不錯。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，股市表現強勢，連帶房地產受惠，今年春節在2月，許多買方購屋規劃提前，整體來說表現仍是不俗。

以區域來看，中信房屋總經理張世宗認為，台積電考慮於嘉義縣設廠的消息，再度為南部房市注入一劑強心針，從短中期來看，南台灣的房市應會持續加熱。

觀察年後看屋情形，業者指出，目前民眾仍積極看屋、尋屋，購屋意願高，1、2月的看屋量相當，加上新青安優惠貸款的促動下，首購族群轉趨積極，而買賣雙方價格認知差距也逐漸縮小，有利成交。

展望上半年，陳金萍指出，國際貨幣基金組織（IMF）上調2024年全球經濟成長率達3.1%，全球經濟持續展現韌性，台灣經濟表現也有望持續復甦，近期台股上攻逼近萬九大關，民眾消費、購屋信心也逐步回升，加上近期政經局勢、政策面都相對穩定，預估今年第1季房市較去年同期量增二成以上的機會不小。整體而言，今年上半年房市表現還有成長的空間。

至於下半年，徐佳馨指出，今年經濟表現雖然溫和成長，但在自用買方支撐下，預估成屋市場上半年應能延續去年下半年熱度，但今年下半年因適逢全球大選年，政經變數增加，資金情況還需要再觀察，可能會對房地產市場有所影響。

財政部公布去年度稅收統計，其中房屋稅整體增幅4.6%，台北市一年收取168.5億元房屋稅金額最多，幅度則以新竹市成長10%排第一，新竹縣與高雄市都增逾9%，地方政府荷包滿滿。

根據財政部去年度稅收統計，其中地方政府的房地產四大稅收部分，在持有稅上，去年地價稅收為940.7億元，較前一年減少0.3%；房屋稅收為893.1億元，較前一年增加4.6%。移轉類的土地增值稅稅收達745億元，年減19.9%；契稅稅收158億元，成長2.1%。其中桃園、台中、高雄除土增稅外，其餘稅收均優於前一年度。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，2023年房市表現先弱後強，買賣移轉棟數較2022年低，因此移轉稅大宗的土地增值稅表現不佳，但契稅因不限於買賣，表現不錯。去年契稅增加，一方面與囤屋稅效應發酵有關，主因多屋族會讓旗下持有房屋移轉到其他人名下，間接就會讓契稅增加。

值得注意的是，房屋稅表現優於地價稅，推估與地方政府近年調高新屋稅基，並針對多屋族加稅息息相關。

徐佳馨指出，過往市場交易好時，土地增值稅會是地方政府重要稅收來源，去年因交易狀況不佳，土增稅在七都全面衰退；而不僅限於買賣的契稅則表現不錯，增幅達2.1%，其中七都中桃園以南全面大增，又以台中24.7億元最多，新竹市年增53.8%成長幅度最高。契稅與房屋現值連動，顯見去年移轉不動產除有屋齡新等特色外，透過其他方式移轉不動產也是契稅增加的關鍵。

在持有稅上，房屋稅表現優於地價稅，整體增幅達4.6%，以台北市168.5億元最多，惟增幅以新竹市10.1%最大，應是近年區域不少新案推出，房屋稅普遍較高，使得地方政府荷包滿滿。另外，地價稅整體量縮0.3%，但台中市還增加2.1%，主要與台中不少重劃區重新調整地價有關。

　　財政部下修住宅交易適用房地合一稅的總價門檻，早年取得、去年 出售的的中高總價住宅屋主稅負將增加至少1倍，今年5月繳稅恐將面 臨稅負爆增衝擊。

　　財政部針對2016年房地合一稅之前取得、適用舊制的屋主，將過去 高價住宅的定義由台北市7,000萬元修正為6,000萬元、新北市從6,0 00萬元降至4,000萬元，其餘四都加上新竹由4,000萬元降至3,000萬 元，初估有4,000件去年出售的房產受到衝擊，這些中高價房屋出售 時的財產交易所得稅將以出售時房屋評定現值占公告土地現值及房屋 評定現值總額比例，計入房屋收入，再以該收入的17％計算出售房屋 所得，併入個人綜所稅計算。

　　以一間位新北三重、去年以4,020萬元出售的房屋，房屋評定現值 170萬元、土地公告現值697萬元為例，原先售屋評定利得為64.6萬元 ，在降低高價住宅門檻後，售屋評定利得改以房地比拆算後，再乘以 17％計算，評定的利得大增至133.9萬元，若以屋主綜所稅率40％計 算，今年所得稅額將增加近28萬元。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出，近年台灣各都會房價飆漲 ，許多早年取得房屋的所有權人都獲利不斐，財政部放寬標準後，這 些屋主稅負至少增1倍。

　　以這次降低高價住宅總價認定的門檻、擴大高價住宅認定後受影響 房屋交易量推估，台中受影響的數量最多，而新北、高雄受影響交易 案件，均增加超過200％，增加幅度最高。

　　徐佳馨表示，這項新制只針對在房地合一稅取得之前適用舊制的屋 主，適用房地合一稅的屋主無須擔憂，受到稅額大增衝擊的多為早年 取得精華區、大坪數的房子，去年出售這些被納入高價房屋的民眾5 月報稅季前先預留稅源，避免陷入繳不出稅的窘境。

　　店面市場的大宗主力業種餐飲業擺脫疫情陰霾，去年總營業額首度 突破兆元大關，達1.03兆元、年增18.8％，其中餐館類首次突破8,0 00億大關，飲料店連續第二年突破千億大關，房仲業者指出，餐飲業 復甦帶動店面市場進入分眾時代，除了連鎖品牌搶占精華商圈黃金店 面，也會讓次級商圈、位置不佳的店面雨露均霑。

　　據經濟部統計資料，餐飲業總營業額在2019年達到前波高峰8,116 億元，隨疫情因素連二年下滑，2022年疫情趨緩後創下8,653億元新 高，而去年在內需市場大幅回溫下，創下逾1兆元的新高。

　　其中，餐館類總營業額為8,617億元，年增19.1％；外燴與團膳承 包業總營業額466億元，年增46.3％，在各餐飲業種中疫情期間受創 最深，近二年彈升幅度亦最大；此外飲料店為1,195億元、年增8.6％ ，成長幅度已不若2007～2016年間每年普遍有雙位數成長，似已進入 穩定期。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出，餐飲業是店面市場的主力 業種之一，營業額大幅提升雖然意味產業回春，但近年因原物料大漲 、店租蠢動、負擔外送平台等成本，加上競爭更激烈，過去一年餐館 類從12.4萬增加至13.8萬家，量增超過一成，在一片榮景下，內外在 環境的經營壓力不容小覷，餐飲業並不如外界想像風光。

　　徐佳馨表示，餐飲業復甦，將對店面市場產生結構影響，面對房東 漲租，除大品牌外，精華商圈的需求會轉為地點佳、小坪數、外帶為 主的小店面，甚至更願意往租金便宜的地下室、2樓以上、或巷弄間 發展，有機會讓市區內商圈位置不佳的店面雨露均霑。發展成熟的重 劃區有不少大店面，由於新進駐的居民生活需求大增，成為大品牌設 置地標旗艦店的首選。

　　疫後國內零售業生態丕變，據經濟部統計顯示，台灣零售業去年總 營收達4.57兆元、年增6.9％，然相對於2022年各零售業別營收全面 上揚，去年量販店、資通訊、家電業營收不增反減，非店面零售、電 子購物、藥妝業年增幅都遜於2022年，而便利商店營收年增率則高於 2022年，反映消費結構出現改變，非店面零售業績成長動能大幅下滑 ，也讓店面市場行情受惠復甦，出現回溫訊號。

　　統計顯示，以零售業通路型態來說，去年以百貨公司年增13.8％、 便利商店年增8％最高，不過量販店則年減2.2％；以業種別來說，資 通訊及家電業年減4.9％，成為各主要業種中唯一衰退的業種；去年 非店面零售營業額年增率僅0.6％，較2022年8.3％的年增率，成長動 能大幅萎縮。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，近年物價走揚、帶動零售 業營業額提升，不過民眾消費型態有所改變。

　　值得注意的是，綜合商品零售業的其他類與便利商店呈現較大幅成 長，不僅與非大型業者近年採取更靈活的行銷方式有關，業者透過便 利性的社區型通路，「攔胡」民眾的消費意願，進而創造更佳業績。

　　徐佳馨說，消費型態改變，看到店面復甦的曙光，現階段面積小、 租金美的店面是租客的心頭好，店面投資者可思考人口逐漸成長、消 費力不錯的商圈布局。

　　平均地權條例修正上路、限制私法人購置住宅，加上擔憂台灣總統 大選加深地緣政治疑慮，去年外國人取得建物所有權共僅1,042棟、 年減12.5％，創下近七年新低，僅優於2016年房地合一稅上路當年。

　　內政部統計顯示，過去外國人取得國內不動產最多是在2003年的2 ,628棟，當時房市不景氣不少外資AMC公司進場撿貨，近年最高則為 房地合一稅實施前的2015年的1,709棟，房地合一稅實施以來每年則 約維持在1,000～1,200棟。

　　信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，從過去幾年經驗來看，境外 公司的外國人占了相當大的比例，以2022年來說，取得國內不動產面 積最大的國家為英屬維京群島。

　　此外，英屬開曼群島居第四名，雖然統計時被歸類在外國人，但實 際上買的住的背後都是台灣人居多。

　　這些境外公司受到去年平均地權條例上路影響，私法人購屋必須採 取許可制，短期內受到一定干擾，加上香港人近年投資移民台灣有降 溫跡象，外國人購置不動產寫下近年新低。雖然私法人購置採許可制 ，但初期市場對於規範還在摸索如何才能合乎規定，只要陸續有個案 順利通過審查，有機會回到過去比較穩定的買氣。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨分析，台灣的購屋外國人多為「 外皮台骨」，交易狀況除與景氣有關外，對政策反應也更為明顯，去 年平均地權修正案上路，限制法人購置住宅，加上總統大選加深地緣 政治疑慮，使外國人購屋量縮。

　　若觀察外國人取得台灣土地面積，去年為12.8萬坪、年增12.3％。

　　值得注意的是，外國人在高雄取得土地及建物，均有較明顯成長， 建物棟數年增4％，為六都中唯一正成長；土地面積則大增逾500％， 也反映近年外資或境外企業因應日後高雄區域發展，積極進行不動產 布局。

2024年房市開紅盤。四大房仲昨（31）日發布1月自結門市交易量，與去年同期相較，全面大幅成長。永慶房產集團全台年增106%；住商機構年增97.9%；中信房屋年增83.1%；台灣房屋統計的七都門市交易量年增達152.4%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，去年12月受惠於年底購屋潮與新青安貸款政策發酵，有意購屋的自住客積極進場，交易表現創2023年單月最佳，而今年1月雖有總統大選短暫不確定性因素影響，選前部分民眾略為觀望，但選舉結果底定後，市場回歸供需基本面，延續12月的買氣，民眾看屋意願不減，房市交易量能穩定。

與去年同期比較，四大房仲全面大幅成長，再進一步觀察各區域，以永慶房產集團1月交易量看，新北、桃園、新竹縣市與台中都有超過110%的年增率，以桃園年增133%最多，新竹縣市年增121%，台中年增125%，新北年增115%，台北年增94%，台南年增73%，高雄年增98%。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，目前房市利空盡釋，買氣持續穩定成長，加上今年春節在2月，許多買方將購屋規劃提前，帶動1月交易較去年同期大幅成長。

去年1月適逢春節期間，是交易最低迷的月份，今年1月有完整的工作日，因此交易量出現明顯年增，而1月總統大選結束，加上買方又等不到房價回頭，因此自用客在靠近農曆年前的買氣仍相當穩健，未因靠近過年而縮手等待。

至於總價方面，業者觀察1月房市表現最好是總價1,000萬至1,500萬元的市場，幾乎每四間交易就有一間是該總價帶，隨著房價高漲，全台購置千萬元住宅已經愈來愈普遍。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，產業利多和區域建設，對於經濟和區域發展有明顯帶動效應，台股表現佳，台積電評估在嘉義設廠的消息，還有中捷藍線拍板等也掀起一波討論，對2024整體景氣和房市信心頗有助益。

去年下半年房市因為新青安貸款助推衝出買氣，展望今年，房市政策利空因素淡化，有望延續熱絡買氣。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，今年房市雖有四大變數，包括經濟情勢、兩岸關係、地緣衝突、通貨膨脹等，但整體而言，在平均地權條例上路後，市場回歸剛性需求，今年房市將呈「量穩價緩漲」格局。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，今年總統大選以賴蕭配勝出，應可延續蔡政府的居住正義政策，從推動囤房稅2.0、協助百萬租屋家戶到精進青年安心成家貸款，整體住宅市場狀況變化不大，預期2024年房市維持穩定基調。

大家房屋企畫研究室總監郎美囡表示，政府推動一連串不動產選擇性信用管制，包括平均地權條例、房屋稅、房地合一稅等修改，市場已經逐漸適應，推測政策面的衝擊將放緩，惟全球通膨問題及戰爭的不確定因素影響終端需求，或多或少牽動我國經濟，若無重大衝擊，今年買賣移轉應該也可維持在30萬棟以上。

至於預售屋市場方面，住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，目前市場已經適應調控政策，且2字頭的利率仍在相對低檔，加上新青安持續助攻市場買氣，預期有望一掃陰霾，據悉，已有不少建商預定本季進場推案。

內政部統計2023年全國都更核定83案，是歷年第三高，且核定案量連二年回升。六都中又以新北市、桃園市增加較顯著，專家認為，產權相對單純、整合容易是關鍵；其餘四都則大致持平。

政府近年大力推動都更，每年核定案量顯著增加，歷史高點落在2019年的103案，是首度突破百案，2020年也有86案，隨後碰到新冠肺炎疫情等因素干擾，2021年、2022年降到67案、77案，2023年止跌回升，全年核定案量來到83案。

觀察各縣市，2023年仍以台北市核定件數最多，達39案，不過較2022年少一案；其次則是新北市28案，較前一年大增八案，增加最多。

桃園市、台中市則以五案並列第三名，其中桃園年增二案，台中持平；台南市、高雄市各核定二案，皆與前一年持平。六都合計81案，囊括九成七以上案件。

六都以外，基隆市、新竹市各有一案，其中新竹市2022年核定五案，2023年大幅減少，退步最多。

針對新北、桃園案量增加，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，可能因地主組成相對單純，整合上相對順利，對於建商而言，想從事都更必須有一整組人投入，產權相對單純的新北、桃園是不錯的選擇。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，新北、桃園房價已達一定水準，建商進場投入都更意願增加。

房價回頭難，住商機構據實價登錄統計雙北市2023年預售成交價格，新北市行政區全數走揚，而台北市12行政區中，有九個行政區價格上漲，令人訝異的是，大安區成長幅度最大，每坪成交均價達172.4萬元，年增15％，創統計以來新高。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡指出，去年大安區有多筆建案站穩200萬元，包括富邦藝庭、永陞信義安和案、鑄慕等，在豪宅200萬元俱樂部會員大增下，也推升區域的成交價，顯見儘管市場去年受到平均地權條例的影響，但富豪對地段優質標的，買房仍不手軟。

統計顯示，2023年台北市各行政區預售屋，有五個行政區成交均價在百萬元以上，又以大安區成交均價最高，每坪172.4萬元，同時也是年成長最高的行政區，年增15%，其次成長較多的為松山區，每坪成交均價149.3萬元，年增9.5%；萬華區每坪成交均價78.4萬元，年增9.2％；中山區每坪成交均價131.1萬元，年增9%。

郎美囡分析，台北市價格分歧大，一般成交均價上漲都是被豪宅帶動，而現階段二、三房中間產品價格已經在天花板，呈現緩漲態勢，像松山區去年主要受到勤美璞真城仰案帶動，該案也幾乎都在單價200萬元以上，中山區則是擁有國賓皇琚改建案，該案單價落在190萬~220萬元間，惟萬華區是受到小坪數新案的帶動。

整體而言，郎美囡指出，去年平均地權條例7月上路，其中私法人購屋採許可制，衝擊豪宅量能較多，但觀察市場，其實高資產族群的手上資金仍充沛，只是決定時間放緩，不少二代、三代都有購屋需求，且喜好買新房屋，因此只要釋出新穎稀缺的豪宅，仍頗受青睞。

2023年新北市預售屋成交價則是全面上漲；像永和區新案成交均價77.2萬元，是新北市唯一新案均價突破7字頭的行政區，新店、板橋、三重、中和都站穩6字頭，新案均價還在2字頭的只剩下金山區，去年均價每坪26.1萬元，3字頭也僅剩鶯歌、淡水、三芝、八里等四區，新北市不僅新案低價區愈來愈少，超過一半的行政區房價成長超過一成。

2023年房市在下半年買氣回溫下，全年交易量確定站穩30萬棟，五大房仲業者均認為，2024年房市有望延續今年下半年溫熱結構，加上全球經濟復甦、美國有望降息下，國內房市將呈「價量俱穩」或「量穩價緩漲」格局。

今年房市「先蹲後跳」，在新青安貸款優惠購屋政策加持、遞延買盤大舉出籠、年底購屋旺季帶動下，買氣直線衝高，據各大房仲統計，12月交易量均較11月持穩，或呈現月增5%至6.5%，與去年同期相比，更全面大增27.9%至46%，單月交易量創今年最佳，房市紅盤封關。

展望2024年房市，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2024年在總統大選結束、市場不確定因素淡化，加上國際通膨降溫，及近期台股、新台幣資金動能轉強，有望帶旺房市，2024年將維持2023年下半年市況；需留意的是，台電過去幾年吸收許多電價成本，明年電價是否調漲仍待觀察。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，2024年房市有四大變數，包括全球經濟復甦力道是否穩固、兩岸關係和地緣衝突是否有變化，及國內碳費開徵在即是否出現「綠色通膨」；整體來說，2024年可望延續今年下半年買盤熱潮，預期房市將呈「量穩價緩漲」格局。

中信房屋總經理張世宗分析，2024年全球通膨趨緩，預測全球經濟將復甦，加上美國有望啟動降息，明年房市將延續今年下半年市場結構，交易量「穩中求突破」，房價則因工料雙漲，房價有撐、下跌不易。

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，2024年房市外部干擾淡化，且軍公教加薪、政府釋出多項降稅政策，且加碼20億元協助出口市場產業發展，認為2024年房市趨向審慎平穩、呈「量增價穩」。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則認為，三組總統候選人都沒有大動作打房政見，利空因素排除，加上經濟持穩，至少明年上半年市場買氣不墜，惟成交量因市場供給受限，難以放量，買家可能重回預售市場，價格部分則將緩步向前挺進，但幅度不會太大。

　新青安房貸政策帶動買氣直線加溫，12月房市紅盤封關，雖幅度不 大，各大房
仲品牌旗下門市12月交易量普遍較11月提升，買氣連六個 月成長，與去年同期相
較成長在3～4成間。房仲業者認為，即使大選 前交易也未受干擾，選後不確定因
素淡化，農曆年後會出現一波小陽 春。

　　據各房仲業者自結12月門市交易量統計顯示，永慶房產集團月增6 ％、年增
46％；住商機構月增5％、年增31.5％；中信房屋月減0.2％ ，年增27.9％；台灣房
屋集團月增6.5％、年增40％，部分業者12月 交易量創下今年單月最佳。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，第四季是傳統購屋旺季，12月 看屋量較
11月增加1成，民眾購屋轉趨積極，新青安優惠貸款政策持 續發酵，加快有意購
屋的自住客群積極進場，民眾看漲房價比例增加 ，打破多多空對峙局面，房價緩
漲逐漸成為市場共識，買賣雙方對於 價格認知差距拉近，讓房市買氣連六升。

　　信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，12月全台門市以總價1,000 萬～1,500
萬元交易占比最高，每4間房屋交易就有1間，反映市場上 首購的剛性買盤穩定。
今年總統大選民眾預期選後房市政策不會有太 多利空，因此對於房市干擾有限，
選後不確定因素淡化，開發商積極 籌備329檔期，可期待農曆年後有一波小陽
春。

　　中信房屋總經理張世宗表示，下半年在新青安購屋優惠貸款的帶動 下，房市
交易量如倒吃甘蔗，申請新青安貸款的戶數占全國移轉棟數 的占比逐月提升，8
月僅占9.8％，11月已提升至21.1％，明年全球通 膨趨緩，台灣利率在央行管控下
難有大變化，明年房市將延續今年下 半年市場結構。