1.事實發生日:114/06/27
2.發生緣由:
(1)舊任者姓名及簡歷:
董事:台灣伊藤忠投資(股)公司法人代表人
和泉宏典(日商伊藤忠商事株式會社生活資材、住居公司建築第一部長)
岡崎安和(台灣伊藤忠投資董事兼總經理)
北村篤(台灣伊藤忠董事、食料部長)
(2)新任者姓名及簡歷:
董事:合作金庫商業銀行(股)公司法人代表人-林衍茂(合庫金控及合庫商銀董事長)
董事:彰化商業銀行(股)公司法人代表人-胡光華(彰化商銀董事長)
董事:臺灣中小企業銀行(股)公司法人代表人-李嘉祥(臺灣企銀董事長)
(3)新任董事選任時持股數:
合作金庫商業銀行(股)公司-73,500,000股
彰化商業銀行(股)公司-51,450,000股
臺灣中小企業銀行(股)公司-44,100,000股
(4)異動原因:本公司日商股東於114/3/27轉讓19.9%持股，並辭任三席董事，
本公司於114/06/27股東常會補選。
(5)原任期:113/09/03~116/09/02
(6)新任生效日期:114/06/27
3.因應措施:無。
4.其他應敘明事項:無。

台北101總經理朱麗文在台北101服務超過25年，見證這座地標建築從無到有的完整歷程。從最初參與BOT案投標到2021年接任總經理，她的職業生涯與台北101的發展緊密連結。朱麗文說，想想覺得自己很幸運，能夠從投標階段就參與這個案子，一路見證從無到有。

台北101的獨特性在於擁有的優勢條件，朱麗文指出，台北101作為國際地標，吸引大量志同道合的合作夥伴，創造更多的合作機會。這些合作不僅讓台北101在公眾心中建立強大的品牌形象，也讓這棟大樓成為業界的象徵。

她說，成功不是偶然，而是時間的積澱和不斷堅持，這也是台北101能從競爭激烈市場中脫穎而出的原因。

談到台北101的企業文化時，朱麗文說：「我們是101，所以100加1就是比好還要更好，追求卓越絕對不是靠一個人可以完成。」

她認為，成功關鍵是全體團隊的協作與努力，每一位員工都在各自崗位上發揮關鍵作用。台北101的成功，是來自於每位成員的共同努力與集體智慧。

2021年接下總經理職務時，恰逢疫情蔓延，對台北101經營帶來不小的挑戰。但朱麗文不認為困難是障礙，反而將每一次挑戰視為推動改變的契機。疫情期間，台北101調整策略，目光聚焦於本地市場，藉由會員資料庫與品牌合作，吸引更多本地顧客來館消費，提升顧客的參與度和消費意願。

朱麗文深知，企業成功離不開團隊的力量。台北101有超過300名員工，每一位都在崗位上發揮關鍵作用。她強調，台北101的文化是重視集體協作與成效，而非單純的個人表現。

作為領導者，她認為最重要是激發團隊的潛力，促使每位員工發揮專長，從而共同達成更高的目標。朱麗文認為，企業的成長來自於對變革的開放態度與團隊合作精神，而非尋找完美的人才。

針對未來的期望，朱麗文希望擔任經營團隊與各方資源之間的橋梁。在她看來，企業發展不僅是依賴經營者的領導，更來自於每一位員工的共同努力與集體智慧。

台北101總經理朱麗文表示，台北101營運表現能持續創新高，關鍵在於整合三大核心場域：購物中心、觀景台與辦公大樓，透過不同場域客源發揮綜效的加乘，打造無可取代的場域價值，帶動整體營收與獲利的增長。

近幾年在全球政經局勢動盪、出國潮與精品衰退下，帶給零售業巨大挑戰，她指出，台北101作為國際地標，不僅是一棟建築，更是連結2,300萬台灣人共同記憶的地標與象徵，要以更高規格決策回應消費者期待，創造更勝以往營運佳績。以下是專訪紀要：

問：台北101獲利的動能為何？短中長期的營運策略？

答：在業績表現上，三大核心場域中購物中心營收占比約45%、辦公大樓40%、觀景台15%，希望能一年比一年成長。營運上，短期營運目標是要持續最佳化台北101的品牌，像是租戶的組合，以提升所有顧客的服務體驗；中期希望深化數位轉型跟會員經營，提升顧客的滿意度。

長期目標希望複製成功經驗，擴大品牌的影響力，如今年公布的國泰置地的台中案，期望把過往成功經驗複製，持續拓展影響力，提升整體企業未來的發展。

問：針對美國的關稅政策、匯率問題等壓力，台北101如何面對挑戰？

答：台北101有進行事前的評估跟應變的規劃，在整體經營策略上還是持續投資，期望利用獨特場域特性強化自身優勢，例如近期對89樓地坪的全面翻新，五樓場域也將重新裝修，希望來客在售票等待區有更好的體驗。

購物中心方面，會聚焦在高貢獻會員的經營，另外，會發展智慧服務和數位管理，來提升顧客滿意度。

觀景台部分，也會進行場域的調整跟升級策展內容，最佳化旅客的旅遊體驗 ，近期剛完成整個票務系統更新優化，未來希望打造一個旅遊的生態圈，提升到訪的人次。

辦公大樓則要持續鞏固頂級商辦的地位，爭取優質企業進駐，目前出租率已達98%，會優化租戶服務，希望協助更多的租戶和企業，並實踐ESG的目標。

問：台北101與國泰人壽3月宣布進軍台中，問對「置地廣場台中」案有什麼期待？

答：在台中希望建立一個與台北101品牌精神一致，又能展現台中在地個性的嶄新據點，打造精緻時髦的商場，心境年輕的、追求精緻生活的形象，創造屬於台中人的城市共感與生活記憶。

「置地廣場台中」約1.7萬坪，比台北101略小一點，但地理位置相當好，在未來兩條捷運的交叉口旁邊，並且臨近高資產客群居住的七期區域。此外，新商場會與周圍台中新光三越跟大遠百做出差異，吸引不同客群，看好強大的集客力，大家是共利共好。

問：台灣百貨愈開愈多、競爭激烈，如何看台灣的百貨市場？

答：我覺得市場還沒有飽和，因為任何一個商場都有區隔性，如果做出差異化，就可以找到目標客群，進而擴大業績量、客源，台北101一直在做這方面的努力。例如招商策略，什麼樣的品牌組合就會吸引到什麼的客源。所以未來在招商上面依據商場策略計劃尋找合作夥伴。此外，現在是體驗經濟時代，如何吸引顧客來到實體商場消費，對商場經營是非常重要的事。

台北101是台灣最具代表性的地標之一，也是全球知名的摩天大樓。台北101總經理朱麗文於1997年就參與了台北101籌備及投標初期，一路以來，她從行政管理處副總經理、商場事業處營運長晉升至總經理，至今在台北101已有超過25年的經歷，伴隨著台北101從無到有的過程。

台北101購物中心2003年開幕營運，辦公大樓是2004年啟用，並蟬聯六年的世界第一高樓。朱麗文認為，與一般的百貨業不同，台北101以憑藉著購物中心、辦公大樓與觀景台的三大複合式場域優勢，具有全台獨特的經營模式。

因應疫情時期 策展話題十足

2005年觀景台正式對外開放營運，直到現在，台北101觀景台一直是觀光必遊景點，來客數年年突破百萬人次，其中有八成都是國際客。朱麗文指出，當時在疫情爆發後，原先國際客眾多的觀景台變要依賴本地客群，促使台北101重新調整觀景台策略，集中資源與商場整合，讓觀景台不僅定位為觀光景點，也要透過多樣化的策展和活動吸引國內外遊客。

例如，近期推出的「雲端四季山林之美」策展，展現清境農場、福壽山等山林自然景觀，並為觀光客提供教育性和娛樂性的體驗。此外，針對本地客群推出具有話題性和情感連結的特展，如大谷翔平「50/50紀念球夢想高飛特展」和「超級機器人傳奇特展」，不僅提升了再訪率，也創造更多話題。

台北101還針對特定節日設計專屬活動，如兒童節與警消專案，吸引更多本地客戶進入觀景台，並增強社會連結性。

在教育方面，觀景台於2022年獲得環保署國家環境教育場域認證，並提供學校、公益團體環境永續課程及專屬親子導覽服務，成功結合觀光與教育，提升附加價值。

購物中心為台北101最重要的營收動能，其中很大一部分的獲利來自於精品，約占七成的業績量。朱麗文說，台北101擁有全台最齊全的國際精品珠寶與腕表品牌及數量，且擁有大多數的旗艦店，業績占比也相對最高。

台北101購物中心自2010年啟動四、五樓的精品旗艦店改裝計畫，至2022年再次進行精品樓層升級，為未來十年的業績增長奠定基礎。這些改裝後的精品店提供全台獨家商品和客製化服務，並且帶來全球同步的購物體驗，成功吸引高端顧客與潛力新客。

除提升精品策略，也加強會員經營，並優化CRM數位渠道深耕本地客群。精細服務和獨特消費體驗，使業績穩步增長，去年營業額突破230億元，穩居北台灣第一，且連續三年創下新高。

擴大引進品牌 吸引多方客群

台北101的客源大部分來自本地客，尤其是國際精品珠寶與腕表品牌，占據大部分的業績份額。近年來高端品牌如卡地亞、Gucci、YSL等相繼升級至四、五樓，提供更高水準的服務與商品，吸引更多顧客。今年台北101計劃引進更多新品牌，並在B1樓層進行改裝，擴大運動用品及其他品牌的布局，以吸引更多元客群。

2024年9月，台北101董事長由賈永婕接任。朱麗文表示，賈永婕在短短一年內即展現出行動力與整合創意能力，成功將其人脈資源與公益理念，結合台北101作為國際地標的品牌價值，為企業注入嶄新的活力與動能。

她指出，在品牌行銷方面，善用貼近人心的語言與行動與大眾互動，讓台北101展現出更親民、多元的風貌。例如春節期間參與舞龍舞獅活動與民眾互動合影，展現親和力；而2024-2025跨年煙火音樂設計更邀請19歲年輕音樂人操刀，結合台灣流行音樂與棒球賽事轉播，成功打響聲量。

公益參與上，朱麗文認為，推動多項具有社會意義的專案，包括「50/50紀念球夢想高飛特展」公益特展、節日點燈活動及2025台北101公益垂直馬拉松等，皆展現善用企業平台擴大社會影響力的能力。

ESG方面，台北101在2011年取得「LEED白金級認證」，成為全球最高的綠建築，也是全球首座同時取得LEED與WELL雙白金級認證的超高建築，展現在永續與健康建築領域長期投入與卓越表現。

至今台北101已三度取得LEED白金級認證，並獲得全球評分最高的WELL健康建築認證，去年更參與LEED v5 Beta版測試計畫，全球50個示範專案中，台灣僅有三個，台北101即為其一。

台北101已成為業界指標，將綠色建築標準持續推升，也獲得國際肯定，近期更榮獲2024年亞洲企業社會責任獎中的「綠色領導獎」與「社會公益獎」兩項大獎。對台北101而言，身為永續領域的標竿不只是榮耀，更是一份責任。

百貨零售企業協會（簡稱百協）昨（18）日舉行2025年第一次會員大會，同時完成理監事改選，並選任新任理事長，由遠百總經理徐雪芳交棒給遠東SOGO百貨董事長黃晴雯。

此外，副理事長兩名則為漢神購物中心總經理南野雄介及台北101總經理朱麗文；而分別在前年和今年加入百協的新光三越與微風，也首度進入理監事會，由新光三越總經理吳昕陽、微風百貨副總陳美汀代表。

　　中華民國百貨零售企業協會（簡稱百協）18日舉行2025年第一次會 員大會，並完成理監事改選。遠東SOGO百貨董事長黃晴雯當選新任理 事長，副理事長為漢神購物中心總經理南野雄介、台北101總經理朱 麗文，此外，新進加入百協的新光三越與微風集團亦首度進入理監事 會。

　　黃晴雯表示，面對國際局勢日益複雜，包括以伊情勢升高、俄烏戰 爭進入第三年、川普關稅政策所帶來的不確定性，加上全球通貨膨脹 、失業率波動等外部變數，百貨零售業正面臨許多挑戰。2024年台灣 零售業規模達到新台幣4兆8,530億元，然而實體店零售業年增只有2 .6％，百貨業年增幅更僅有1.2％，較2022年及2023年的成長明顯趨 緩，百貨零售業的疫後紅利已是強弩之末。未來，如何加強人力資源 、擴大虛實整合的能力、應用數位與AI科技提升營業與管理效率，同 時迎接台灣零售業碳盤查的時代來臨，將是百貨業前瞻規劃的重中之 重。

　　黃晴雯認為，百協作為台灣百貨零售業的重要平台，將串連會員企 業資源，以凝聚、創新、共享為三大目標，擴大整體百貨零售市場的 規模、並以永續理念打造更具韌性與未來性的零售生態圈。

　　具體的作法是加強與產官學的溝通合作，協助政府掌握零售產業脈 動，推動更符合產業未來發展的政策環境；像是今年起，環境部將對 產業的碳盤查擴及零售業，百協將扮演積極角色，協助會員過渡到未 來碳費時代。

　　另外，為解決人口老化與疫後人力資源緊縮的問題，百協也將推動 與學界合作、建立零售學程，培育質量兼具的產業人才庫。

　　而在國際交流方面，成立於1989年的中華民國百貨零售企業協會， 是亞太零售商聯盟的一員、台灣席次的代表。百協每年均安排企業會 員海外參訪拜會、觀摩最新零售發展趨勢、提高台灣的能見度。黃晴 雯表示，未來也將與台灣的品牌與產業通路合作、邀請國際零售業者 來訪、促進產業交流與商機。

　　台北101（金融大樓）預計6月27日召開股東會，重頭戲是要將進行 3席董事補選。101指出，法人股東台灣伊藤忠投資已於3月27日轉讓 其部分股權予公股，並請辭解任3席董事，缺額將於本次股東會補選 ，料將由公股代表拿下，公股董事席次可望從10席增至13席。

　　根據101年報，去年以台灣本地及外籍旅客為主力下，商場營業額 逾230億元穩居北台灣第一，觀景台人數達150萬人次，挹注全年營收 增至62.8億元新高，稅後純益25.67億元、EPS達1.75元亦同步創高。

　　展望今年，101表示仍將追求獲利穩定成長，為確保競爭力，商場 將聚焦高貢獻會員的經營，透過與品牌及異業的連結，提供獨家、客 製化的體驗，以強化會員黏著度及貢獻度；同時，因應消費世代轉換 趨勢，將規劃依未來消費主力Y、Z世代的偏好，推出主題性活動，創 造潮流話題，進而獲得Y、Z世代對101的認同及忠誠度。

　　今年交通部觀光署對外籍入境旅客目標上看1,000萬人次，101觀景 台將持續規劃規劃台灣元素內容，並建置新票務系統打造旅遊生態圈 ，創造多元旅客商機，以提升客單；而在辦公大樓部分目前已近滿租 ，且租金比其他辦公大樓溢價23％，未來將爭取更多像是科技、金融 、醫藥生技、新能源等優質客戶，且為確保關鍵租戶續約，持續進行 滿意度調查及優化租賃服務，以穩定長期租金收益，今年並預計取得 全球首座超高大樓LEED V5 Beta版，持續發揮永續影響力，協助更多 租戶與企業實踐ESG。

台北101公益垂直馬拉松於5月3日熱血開跑，今年賽事吸引來自全 球超過5,000名選手齊聚台北，共同挑戰92層、2046階樓梯，垂直高 度達390公尺的極限賽道，新光保全連續第三年贊助賽事AED（自動體 外心臟去顫器），讓跑者安心衝刺，挑戰自我創紀錄。

　　據統計，運動猝死事件中約90％與突發性心臟問題有關，特別是在 心肺負荷極大的運動競賽過程中，若能搶下3至5分鐘的黃金搶救期， 將成為決定生死的關鍵。

　　新光保全表示，面對高強度的賽程挑戰，選手不僅要有過人的體能 ，更需要完善的賽事醫療支援，新保提供賽事市場領導品牌之AED設 備，專業EMT救護人員全程待命，隨時應對突發狀況，為賽事安全提 供堅實後盾，更為台灣國際運動賽事盡一份心力。

　　新保集團旗下「新光電通」總經理黃春明表示，我們不只是活動設 備贊助者，更願意當安全守門人。透過完善的急救部署，讓每位挑戰 巔峰的選手背後都有一道堅實的生命防線。除賽道上的安全守護，新 保也在活動現場設立AED體驗區，讓民眾實際操作AED與CPR訓練假人 「安妮」，讓民眾了解正確急救知識，強化全民救命意識，落實「A ED要普備、急救知識要普及」的理念。

　　衛福部統計，心臟疾病為台灣十大死因前三名，其中許多為突發性 心律不整導致的猝死；醫學文獻指出，若能在1分鐘內施以AED電擊， 急救成功率高達9成，每延誤1分鐘，成功率即下降7％～10％，AED能 即時分析心律，自動判斷是否需電擊並執行去顫，即便沒有受過訓練 的民眾也能在語音引導下操作，救人一命。新保將持續推動在企業、 校園與公共場所普設AED，期盼建構一個更安全、更有韌性的生活環 境。

　擁有40年法式烘焙工藝的台灣糕點品牌RIVON禮坊繼去年快閃誠品 生活跨足伴手禮市場，近期再進擊觀光客必訪的台北101購物中心， 且持續透過職人工藝合作推出新獨特風味創造話題。

　　包括4月上市的榮獲ICA與AOC等國際巧克力大獎的創意風味巧克力 系列，結合台灣麻辣火鍋靈感推出「70％台灣麻辣花生巧克力」、「 70％台灣牛肉麵風味巧克力」、以及融合屏東可可、嘉義青梅與高山 烏龍茶的「70％台灣鹽漬梅烏龍茶巧克力」等怪奇伴手禮。

　　RIVON禮坊強調，對在地食材的創新演繹，主要結合台灣風土與法 式工藝的結合。據統計，2024年來台旅客總數逾785萬人次，相較20 23年648萬人次成長幅度約為21.1％，今年更以突破千萬人次為目標 ，一如國人赴日韓大肆採購伴手禮，台灣伴手禮大有空間，除了傳統 經典，怪奇伴手禮引發話題，可向下年齡層拓展。

　　根據產業資料顯示，台灣食品伴手禮市場規模高達400億元，像鳳 梨酥與牛軋糖等台灣經典美食，已躍升成為「台灣味」的代表，廣受 國內外消費者的青睞，RIVON禮坊近年積極從喜餅領域跨足伴手禮市 場，以經典法式糕點工藝為基礎，融合台灣在地食材，開發多款創新 且具文化深度的產品，更創造出不少通路策略聯盟代工，像是屢獲大 獎的「法式奶油雪茄捲」與「法式曲奇餅乾」等人氣伴手禮，餅乾罐 系列更嚴選台灣在地水果，包括台灣愛文芒果與水蜜桃，搭配覆盆子 、藍莓製成，兼具台灣風味。

　　而巧克力系列商品也將於101門市限量販售，重新詮釋台灣風味與 可可的創意結合，打造兼具質感與文化溫度的獨特選禮體驗，預計6 月推出第二波話題新品，將延續對在地文化的致敬。

繼國泰置地廣場宣布與台北101合作，要在台中打造台中101之後，總投資破百億的漢神洲際購物廣場，也將在今年第4季試營運，大台中百貨市場進入百家爭鳴，業界評估，最快明年台中百貨市場整體消費規模就會突破千億大關。

被視為指標的大台中百貨零售市場，去年受全台「瘋出國」影響，各主要百貨商場多數業績呈現下滑，但在台中三井LaLaport購物中心加入全年營運之後，整體消費規模仍近945億元、年增約3%，續創歷史新高。

值得注意的是，台中新光三越去年營收258.3億元（含稅）、年增0.1%，續創歷史新高，第14度蟬聯全台百貨「店王」，儘管今年發生氣爆事件，遭到市府勒令停業，但公司拚今年第4季前復業，明年業績仍可期。

台中市為中台灣七縣市的消費中心，加上中部企業隱形冠軍及中科園區科技新貴，都讓台中百貨零售市場持穩成長，也吸引越來越多百貨業者進駐卡位。

其中，投資金額達100億元的漢神洲際購物廣場，預計今年底開幕營運，預計引進500家國內外品牌，國揚集團創辦人侯西峰喊出年營業額挑戰百億目標。

目前已知，美麗新影城將首度進軍台中市場、進駐漢神洲際；漢來美食旗下被譽為「全台最難訂位餐廳」的島語自助餐廳、米其林餐廳名人坊、漢來上海湯包及溜溜酸菜魚專賣店等新店也將進駐。

標榜全台最大的高鐵特區「第一大天地」，也訂2026年底完工營運，後市可期。

而國泰人壽繼推出台北國泰置地廣場、置地廣場桃園、置地廣場台南等複合式商用不動產指標後，2030年置地廣場台中將於台中七期拔地而起，提供南來北往商務人士最佳商辦選擇。

置地廣場台中總體規劃地上34層高、地下7層，總開發面積約4.7萬坪，總投資金額逾百億。本次與台北101合作商場區域，包括地下1樓至地上7樓，租賃面積約1.7萬坪，由台北101進駐營運，將創造上千個就業機會。

台中市長盧秀燕表示，繼東區LaLaport已開幕營運，漢神百貨預計今年底也會開幕；另外，全國最大的商場「D-ONE第一大天地」現在正加速興建中，如今台北101要在台中設置百貨公司，台中百貨市場可謂百家爭鳴，市民是最大受惠者。

　　攸關台積電最先進製程設廠案的中科台中園區擴建二期計畫，交地 案已進入最後一哩路。中科管理局11日表示，興農公司已公告高爾夫 球場將於4月30日結束營運，中科管理局將依協議價購契約與興農公 司進行土地點交等作業，預計6月底前完成點交。中科後續配合土地 點交期程，預期第三季公共工程與台積電建廠將可同步進行。中科管 理局表示，中科台中園區擴建二期計畫總面積89.75公頃（包含興農 球場68公頃），用地取得的法定程序已全部完成，計畫範圍內的土地 均已移轉為國有。

　　中科台中園區擴建二期計畫因卡在興農球場的會員證回收價格問題 迭有爭議，導致用地遲遲未能點交，中科原訂第一季交地的承諾因此 跳票。不過，台積電上個月已向中科管理局提出「租地計畫簡報」， 等同已啟動租地程序。如今，隨著興農高球場預計4月底結束營業， 中科管理局將依協議價購契約與興農進行土地點交等作業，預計6月 底前即可完成點交，象徵交地給台積電建廠已進入最後一哩路。

　　台中市長盧秀燕11日表示，面對全球關稅風暴來襲，她最擔心台中 兩大投資案會出現變卦，一是台中101、二是台積電中科二期4座廠投 資案。台北101董座賈永婕前兩天已親口向盧秀燕承諾，台中101投資 計畫不變。

　　盧秀燕說，原本她擔心台積電被迫到美國投資設廠後，中科台中二 期的建廠進度會受到影響，「看到台積電擴廠用地-興農高爾夫球場 已公告4月30日結束營運，代表中科即將交地給台積電」，這才讓她 稍微放心。

　　台北101宣布插旗台中、砸重金打造新地標「台中置地廣場」，立 法院財政委員會9日在台北101董事長賈永婕等人陪同下，視察「台中 置地廣場」預定地。面對美國關稅風暴來襲，台中市長盧秀燕稱讚賈 永婕此刻投資台中是最聰明的選擇，盼藉由擴大內需帶動經濟動能， 緩解美國高關稅壓力；賈永婕則強調，台中的投資計畫不會有任何變 化。

　　台北101與國泰人壽攜手打造台中置地廣場，結合商場、辦公與旅 館業，其中B1至7樓為百貨商場約1.7萬坪，台北101將把商場成功經 驗帶到台中，預計2030年開幕。

　　盧秀燕指出，帶動經濟有三大要素，包括出口、擴大內需投資及刺 激民間消費，如今全球面臨美國對等關稅困境，台灣產業以出口導向 為主，更受到巨大衝擊。此次國壽與101合作的「台中101」投資案， 將可透過投資刺激消費強大動能，可望緩解台中的經濟壓力，是絕頂 聰明選擇。

　　台中市副市長鄭照新表示，大台中百貨零售市場不斷擴張，包括新 光三越、大遠百、Costco營業額都是全台或全球之冠；漢神洲際購物 中心預計今年底完工營運、全國最大商場D-ONE第一大天地也在去年 6月動土，加上台中101將進駐，未來台中百貨市場營業額將上看千億 元。

　受疫情解封後消費復甦、科技園區及軌道經濟抬頭，全台百貨商場 遍地開
花，估計未來十年將有56座陸續完工開出，值得注意的趨勢是 南台灣正在大崛
起，高雄囊括達10座、占比達17.8％。

　　至於大黑馬則以國泰人壽最積極，手中擁有7座開發案，宏匯集團 更是來
勢洶洶，2028年將在台北雙星開出台北市規模最大、達5萬坪 的百貨商場。

　　日前日商三井不動產在南港開出台灣第二座Lalaport，台北101更 插旗台
中，百貨商場話題不斷。瑞普萊坊最新調查，部分高屋齡、老 態龍鍾的百貨商
場，陸續啟動都更重建，如北市寶慶遠東、SOGO敦南 館等，另隨著科技產業
在中南部高速擴張、高鐵帶動區域消費市場往 站區移動，全台百貨商場也呈爆
炸性成長。

　　瑞普萊坊最新統計，今年全台百貨商場總計有10座完工營運，總面 積約
13.6萬坪，2026～2028年預計新完工開幕的商場共25座，總面積 約47.86萬坪，
以商場面積占比分析，北部占26.3％、中部25％、南 部48.7％。

　　2029～2030年將有7座完工，至於2030年後，另外還有14座完工營 運時程
未定。總計全台未來十年可望有56座問世，在全台遍地開花。

　　密度最高在台北市達13座、占比達23％；值得注意的趨勢是南台灣 正在大
崛起，其次是高雄，達10座、占比達17.8％。

　　其中，國壽手中至少有7座百貨商場開發案，包括桃園置地廣場桃 園二
期、生活廣場小檜溪、高鐵桃園站前地上權、桃園中壢中原營區 普忠段、新竹
北區崙子段、「台北101」將進駐的台中置地廣場、台 中烏日高鐵特區等，加
上合資案南港國際商場，將有8座。

　　宏匯集團手中握有C1D1捷運聯開案「台北雙星」，規模達5萬坪， 可望是
台北市規模最大的百貨商場，另外還有高鐵新竹站前「未來之 心Gateway
Plaza」，耕耘百貨相當積極。

　　冠德旗下環球購物中心預計有台鐵E1E2「明日台北埕」、新竹宏匯 「新竹
未來之心」、南港台電AR-1案、台中捷運G9-1站捷運聯開案等 4大案。

　　三井不動產繼Lalaport南港案3月開幕後，接下來還有台南三井Ou tlet Park二
期、高雄鳳山Lalaport，總計在台灣將有6座百貨購物商 場；加上新竹攜手國泰
建設案，插旗全台企圖心旺盛。

繼台北101宣布進軍台中百貨市場之後，亞昕（5213）看準台中房市發展潛力，董事長姚政岳也在昨（27）日宣布，2025年將在台中推動六大建案，總銷金額高達486億元，標榜以日系精工工法，為台中房地產市場注入新活力。

姚政岳表示，台中市是全台人口成長最快速的城市之一，擁有優質生活環境與產業基礎，吸引大量移入人口。亞昕提前布局，搶占市場先機，展現對中台灣房市的高度信心。

亞昕集團目前確定上半年推出三大建案，總銷金額達156億元，包括北屯14期重劃區洲際段總銷40億元，榮德段總銷45億元，以及五權西路案總銷71億元，緊鄰捷運南屯站，周邊涵蓋好市多COSTCO南屯店、IKEA、大墩商圈等生活機能，地段條件無可挑剔。

台北101昨（27）日發布公告，原本的大股東日本伊藤忠商事持股由32.14%減少至17.27%，減幅約一半。

伊藤忠釋股於14日確定由六大公股金融機構承接，以每股38.7元的價格，約為淨值的三倍，釋出伊藤忠商事持有台北101過半數持股，交易金額合計高達94.52億元，交易數約為24萬餘張，交易價格高於伊藤忠之前承接頂新持股的每股價格32.9元，投報率約17.6％，伊藤忠逾半數持股獲利出場。

此次伊藤忠賣部分持股予泛公股後，剩餘約半數持股動向，仍有待市場觀察。

台北101董事長賈永婕日前宣告投資45億元進軍「置地廣場 台中」，預計2029年完工後投入營運，市場推測，台北101股東結構的變動也是此案成功闖關的重要因素之一。

台北101於2024年的商場營業額突破230億元，穩居北台灣百貨第一、全台第二，觀景台來客數表現亮眼，去年超過150萬人次，獲利表現年年刷新歷史紀錄，去年稅後淨利達25.67億元，EPS 1.75元，擬配發股利每股現金1.57元。

六大公股金融機構承接伊藤忠釋出的股權後，持股最高的是兆豐金集團，金控加銀行都買到滿、合計持股10%，合庫銀持股比例則上升至5％、一銀5％、華南金5％、兆豐銀5％、彰銀3.5％、臺企銀3％。

伊藤忠的持股大幅縮減，依規定交割後其法人董事席位應自然解任。在公股金融機構大舉加碼後，泛公股持股比例從原先的52.08%躍升至約七成，成為絕對多數，日商對台北101的影響力也將減弱。業界分析，未來董事會決策將更為順利，讓台北101的經營主導權更加穩固。

根據先前台北101公開的十大股東資料，伊藤忠商社是單一最大股東，持股32.14%，其投資的台灣西松投資則佔5.02%，泛公股包括中央存保代管中聯信託持股、中華電信、證交所、兆豐金等公股金融機構，合計持有台北101超過52%。

國泰人壽在台共有四個「置地廣場」，包括國泰、桃園、台南以及台中，目前全台四個置地廣場的報酬率都有3％，其中台中置地廣場與「台北101」合作商場區域，報酬率估算更優，可望比3%更高。

國泰「置地廣場」正在全台遍地開花，複合商域，攜手可信賴合作對象，成功將置地廣場打造成當地新地標形象。

2020年桃園置地廣場開幕，推出X park新都會型水生公園，以及COZZI Blu和逸飯店，複合方式納入影城、飯店與水族館等，成為桃園當地新地標，該地位於桃園高鐵站的精華地段，國泰在2012年標下50年地上權，目標是希望打造該地成為台中以北的大生活圈。

台北國泰置地廣場位於台北市信義區，也是複合式大樓，融合百貨公司與商辦空間，更是信義區的知名地標。而國壽在台中置地廣場，該地未來將有兩個台中捷運交叉口，位處台灣大道與文心路口，是接近台灣七期的重要門戶。

國壽指出，「置地廣場 台中」定位以高端商場結合頂級商辦綜合大樓起造，報酬率差不多3％、甚至有機會更優，但商場合作簽約的細節不便對外公布。

國泰人壽與台北101攜手合作的「置地廣場台中」，雖然不在七期重劃區內，但基地緊鄰捷運市政府站，交通便利，且同時坐擁七期、五期、四期等成熟重劃區，將與台灣大道上的大遠百、新光三越等既有百貨串聯，讓人潮動能擴大，預期將為區內房市帶來更大量能。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，未來可使消費人潮從七期往五期延伸擴展，形塑如同信義計畫區的大型百貨商圈，集客效應可望放大，加上101的品牌加持，有望拉抬周邊的商用不動產及店面行情。

事實上，除了台北101的進駐，七期近期更有頂級住宅案、商辦、飯店及同步推進。其中，由寶璽建設攜手全球前三大建築事務所「Nikken Sekkei」聯手打造的「寶璽天讚」，總銷140億元，是今年329檔期最大案，甚受矚目。

商辦與飯店市場亦同步升級，台中商銀企業總部「台中之鑽」，潛在辦公室總樓地板面積約3.5萬坪，高樓層將引進萬豪集團旗下最高等級的奢華酒店品牌「JW Marriot」，平均房價破萬元。另外，長榮酒店集團全新品牌「采寓halo house」3月起試營運，預計今（25）日正式開幕。

國泰人壽昨（24）日宣布與台北101合作，共同進軍台中，共同打造全新城市地標—「置地廣場 台中」。「置地廣場」為國泰人壽旗下複合式商用不動產品牌，2015年起已陸續插旗台北、桃園、台南，此次入主台中，象徵國泰置地廣場在全國開枝散葉，拓展版圖。

國泰人壽國泰人壽總經理劉上旗、台北101董事長賈永婕昨日代表簽訂，宣布雙方合作，將為中台灣區域經濟與城市發展注入全新動能。

劉上旗指出，「置地廣場 台中」總體規劃地上34層高、地下七層，總開發面積約4.7萬坪，包含商業空間3.5萬坪及停車空間1.2萬坪，總投資金額突破百億。本案定位以高端商場結合頂級商辦綜合大樓起造，預估可創造上千個就業機會，其中，「台北101」的商場區域，包括地下一樓至地上七樓，租賃面積約1.7萬坪。

國壽並指出，這次更入主台中，逐步拓展版圖，以打造具休閒娛樂、頂級商辦及國際化的複合式園區為目標，期待能更貼近民眾生活圈、提供最好的休憩場所。由於台中位於台灣西半部的樞紐位置，擁有國家重要產業園區及龐大人口基數，國壽早在2020年就預告「置地廣場 台中」計畫，此次與「台北101」從初步接觸到達成合作，歷時超過四年。

在商辦部分，國泰人壽繼推出台北「國泰置地廣場」、「置地廣場 桃園」、「置地廣場 台南」等複合式商用不動產指標後，2030年「置地廣場 台中」將於台中七期開幕，提供商務人士最佳商辦選擇。「置地廣場 台中」落腳中台灣重要中心商業區（台中七期），兼具規模化商業區、交通便利、都市規畫完善等條件，且台中市政府、台中國家歌劇院、文心森林公園等重要設施皆設置於此。

台北101董事長賈永婕表示，「置地廣場 台中」的商場部分為台北101向國泰人壽簽署租賃契約，租期為20年，總投資金額高達45億元，預計於2029年完工、2030年開幕，並期望七年內可以達到損益兩平，成為台中商業新核心。賈永婕指出，「置地廣場 台中」仍會作為「101」的品牌形式存在，但確切名稱還在規劃中。

此外，本案還與去年百貨「店王」新光三越中港店與排行第三的台中大遠百相鄰，業界估計，未來「置地廣場 台中」開出後，將與現有商場展開激烈競爭，掀起台中百貨與商場的新一波戰局。

台北101於2024年的商場營業額突破230億元，穩居北台灣百貨第一、全台第二，觀景台來客數表現亮眼，去年超過150萬人次，獲利表現年年刷新歷史紀錄。

　　台北101與國泰人壽24日共同簽署商場合作契約，攜手進軍台中， 打造全新地標「國泰置地 台中」；台北101董事長賈永婕表示，總體 投資額含20年租賃與裝潢約45億元，預期2029年完工進場、2030開幕 ，期七年後可損益兩平。

　　大台中地區房價最高集中區台中七期，儘管今年2月發生百貨氣爆 事件，並未衝擊到投資此區的開發商與百貨業，時隔一個月餘，台北 101即宣布將進駐七期開出1.7萬坪商場；「台北101」台中店規模雖 不如周邊全台百貨屬一（新光三越台中中港店）、屬三（台中大遠百 ）的4.8萬、3.6萬坪規模，但賈永婕認為，台中消費能力相當強，台 北101總經理朱麗文也強調「所在地理位置非常好」，凸顯七期仍是 大台中零售金脈。

　　朱麗文指出，此次合作不只是台北101版圖的擴展，也將匯聚精緻 時髦有趣與特色品牌，將引進零售、娛樂、餐飲等業種，打造一個符 合台中消費者需求，兼具國際高度與在地特色的購物商場，創造嶄新 的購物新風貌，但年度貢獻業績要預估仍太早，賈永婕也表示，台北 101的金字塔高端客戶比重高，而在台中則會瞄準年輕YZ世代消費， 潮流定位，為此團隊還赴日考察，她強調，上任後半年來，無論營運 或行銷「我就是要跟之前不一樣」。

　　賈永婕指出，她上任一個多月後，就認為101應該要外拓，將經營 模式複製出去，此次與國泰人壽原本就有合作意向，只是中途碰到「 小困難」卡關，這其中包括董事會一度暫緩外拓案，去年11月重啟洽 談後，12月董事會通過後才確定與國泰人壽簽約。

　　台北101去年商場營業額含稅達237億元，穩居北台灣百貨第一、全 台百貨「店后」，僅次於新光三越台中中港店258億元，並進一步挹 注全年獲利達25.67億元新高，每股盈餘1.75元，擬配發現金股息1. 57元。

　　今年全台百貨「店王」台中新光三越發生氣爆至今仍停業，在火調 報告未出爐前復業遙遙無期，台中七期周邊包括台中大遠百、老虎城 及甫開幕的誠品生活48人流漸回，加上台北101也要搶進卡位，讓25 年前在此開疆闢土的新光三越台中店不勝唏噓。

國泰人壽今年初決議以自地委建的方式打造「置地廣場 台中」百 貨商場，24日更宣布與台北101正式簽署「置地廣場 台中」百貨商場 合作租賃契約，預計2030年商場開幕，金管會今年1月7日宣布調整保 險業投資商用不動產最低投資報酬率計算標準的修正規範正式上路， 讓保險業的商用不動產有更多資金挹注空間。

　　國泰人壽繼推出台北「國泰置地廣場」、「置地廣場 桃園」、「 置地廣場 台南」等複合式商用不動產指標後，再宣布「置地廣場 台 中」將於2029年在台中七期完工，並攜手與台北101合作，24日由國 壽總經理劉上旗、台北101董事長賈永婕代表簽訂合作租賃契約。

　　「置地廣場 台中」位為高端商場結合頂級商辦綜合大樓，總體規 劃地上34層高、地下7層，總開發面積約4.7萬坪，總投資破百億元； 台北101合作商場區域為地下1樓至地上7樓，租賃面積約1.7萬坪，由 台北101進駐營運，預計2030年開幕，可望創造上千個就業機會，其 餘樓層規劃為辦公室。

　　國壽指出，這個案子的投報率約3％，展望今年度在投資商用不動 產方面，商辦、複合商場和倉儲都會是考慮的方向，目標將瞄準能創 造穩定的租金收入、投報率佳標的。

　　南山人壽今年1月董事會決議購置彰化縣員林市三筆土地，面積約 1,395坪，預計開發後部分作為自用辦公大樓、部分出租投資用。南 山壽表示，未來在商用不動產投資策略面將以成長中產業及六都為主 ，輔以公司自用需求，規劃長期不動產資產配置。

　　另有壽險主管認為，目前每家壽險公司都希望提高新台幣資產，找 尋合適標的物，讓投報率高於保單成本，畢竟將資產放在海外的避險 成本高；投資偏好就看是否具足夠專長可經營管理、選擇標的人才是 否充足，預期今年在公共建設、綠能投資標的也會增加，因成本較低 ，較易達到3％以上的目標報酬率。

　　根據金管會宣布調整保險業投資商用不動產最低投報率，最低由2 .97％改為2.545％，目的是讓保險業者資金挹注到商用不動產，修正 後能讓壽險業者更容易找到合適標的，讓長期投報率覆蓋成本。