1月工作天數較少，加上第七波信用管制實施後對於年前購屋潮趨
於觀望、年後再進場氛圍濃厚，1月各大房仲業者旗下門市交易量普
遍較去年12月及去年同期減少1～2成之間。

　　整體看來，房市買氣在2024年8月房貸緊縮、9月中央銀行信用管制
後直線下滑，雖然2024年底有所回升，但整體交易量已較2024年上半
年時期大幅衰退，包括永慶、住商、台灣房屋、中信房屋等房仲業者
門市交易量，在2025年1月較去年12月普遍衰退7％～28％。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，2025年農曆春節落在1月底、
2月初，年前看屋、購屋腳步放緩，銀行房貸緊縮、第七波選擇性信
用管制持續，買氣仍處於相對低檔，1月看屋量較2024年12月略為下
滑、付斡量有減少跡象，顯示有購屋需求的民眾部分選擇縮手等待。

　　11、12月交易量有所回升，顯示近期房價下修，帶動購屋意願增
加 ，符合買方需求的物件，若價格有所折讓，買方還是願意進場，價
跌 幅度將決定交易量回穩的速度，預期民眾在春節假期後慢慢回歸日
常 生活節奏，房市回歸市場供需機制，買賣雙方價格認知差距縮小，
就 有利於加速成交，房市買氣也可望緩步回升。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，目前市場上銀行貸款問
題 不如去年中嚴重，但買方對價格接受度仍低，也讓市場交易拉鋸明
顯 ，過去每年12月底會有一批資產布局和因應農曆新年的購屋潮，但
有 些買家在2024年12月已經搶進，讓2025開春首月交易疲軟。

　　中信房屋總經理張世宗表示，「金龍風暴」持續發威，對自住客
群 來說，開發成熟、基礎機能完善、人口穩定的蛋黃區仍是購屋首
選， 相較於其他區域，今年蛋黃區依然能維持一定的市場熱度。在產
品選 擇方面，小坪數、總價2,000萬元以內、符合自住需求的物件，仍
將 是市場上的搶手貨。

　房貸緊縮及信用管制衝擊房市買氣，近三、四個月市場交易量大幅 萎縮，導致2024年底旺季不旺，各大房仲品牌12月門市交易量，雖仍 年減3成，但較11月則有5％左右的回升，顯示部分賣方惜售心態已有 鬆動，且市場正逐漸適應房貸緊縮的狀況。

　　據各房仲業者自結2024年12月門市交易量顯示，永慶房產集團月增 3％、住商機構月增5.2％、台灣房屋月增6.8％、中信房屋月增4％， 年減幅約22％～32％。業者解讀，上述數據顯示自2024年10月交易量 自高點腰斬以來，近期量縮情形已經有趨緩現象。

　　以永慶房產集團來說，2024年12月門市交易量較6月高點約量縮42 ％，自10月交易量較高點腰斬後，交易量自低點已回升8個百分點。 永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，11月開始部分賣方擔心愈晚出售 ，必須有更大幅度的降價才能脫手，在價格上更願意讓利促成交，1 2月賣方心態更為軟化，降價意願增加，也讓買賣雙方價格認知差距 縮小，交易量小幅回升。

　　台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，2024年第四季多數高槓 桿型投資客已退場，買盤以具優貸資格的買方為主，換屋族為求資金 靈活、貸款順利，不乏改採取先賣再買的策略，促成近期交易回穩。

　　各房仲業者中古屋交易築底跡象浮現，住商不動產企研室執行總監 徐佳馨表示，經歷2024年9、10月盤整，各界普遍認為房價高點已過 ，市場案件釋出增加，12月年底資產布局和因應農曆新年的購屋買盤 ，使量縮的交易量回穩，未來能否打開交易量縮僵局關鍵，在於價格 接受度與銀行貸款態度。

　　中信房屋總經理張世宗指出，農曆年前旺季不旺，在剛性需求帶動 下北北桃率先回神，不過中南部購屋族觀望氣氛濃，交易量持續下滑 ，新屋交屋潮對房貸放款額度產生排擠，預計2025年上半年，交易量 恐難以顯著回升。

　　中央銀行信用管制重擊房市，根據中信房屋2024年第四季宅調查結 果顯示，儘管有31％的民眾認為2025年第一季房價會上漲，高於下跌 者的12.2％，不過卻僅有不到2成的民眾認為未來半年是進場購屋的 好時機，顯見打炒房政策使民眾購屋意願大為降低。

　　全國商總榮譽理事長賴正鎰25日也承認，打炒房政策「確實有打到 痛點」，預言建商減量經營時代將來臨，2025年推案量將大減3成， 全年估剩1.8兆元。

　　中信房屋的調查顯示，雖有56.8％的民眾認為2025年第一季房價維 持平穩，不過看漲者比例仍高於看跌者，顯示即使央行透過信用管制 緊縮非首購者銀根，不過賣方惜售心態濃厚下，「短期內房價欲跌不 易」仍是市場主流認知。

　　至於購屋時機的調查顯示，42.9％的民眾認為未來一年內都不是購 屋的好時機，40.3％認為未來兩年都不適合購屋，只有16.8％的民眾 認為未來半年是進場買房的好時機。此外，民眾認為抑制房市炒作成 效最佳的政策，依序為限縮第二戶以上貸款成數、升息以及囤房稅、 房地合一稅，自資金面抑制打炒房的效果，優於對多屋族、投資族持 有及交易房產課重稅。

　　中信房屋研展室副理莊思敏指出，內需經濟持續升溫，出口成長動 能可期，台灣房市資金動能仍能強；營建成本、原物料價格、土地取 得成本等目前仍維持在高水位，為房價提供一定的支撐力，短期內台 灣房價出現強烈震盪的可能性並不高，不過國際政經局勢多變，房市 信用管制政策與銀行房貸限額限制購買力，導致交易量大幅下滑，使 後續房市走向充滿不確定性。

　　莊思敏認為，目前銀行水位仍相當緊繃，加上房市正進入交屋高峰 期，將大量排擠銀行的放款額度，預計2025年上半年銀行房貸水位仍 處於吃緊狀態；若下半年銀行放款壓力有所緩解，購屋族群的進場意 願才有可能回溫。

　　賴正鎰表示，央行9月祭出地七波信用管制後，10月以來預售案場 來客量已大減5成，建商要去化手邊成屋及預售屋，2025年就會先觀 望，以保持現金流「田螺含水過冬」；預期2025年全台推案量將萎縮 3成，剩1.8兆元，約7.1萬戶，進入「量縮價穩」格局。

六都11月建物買賣移轉棟數為1.98萬棟，房產專家分析，市場原估今年有望挑戰36萬棟的近11年新高，不過在央行重手打炒房下，買氣消風，推估今年全國移轉量可能落在34.5萬到35萬棟，仍有望攀上近三年高點。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，六都11月建物買賣移轉棟數為1.98萬棟，累計今年前11月六都交易量為249,864棟、年增17.5%，年增幅已連四月下滑，且已收斂至二成內。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然房市前八月交易熱絡，但9月開始就進入明顯量縮，前11月六都移轉量達24.98萬棟，初估今年全國移轉量可能落在34.5~35萬棟，雖然低於原估挑戰36萬棟的近11年新高，不過今年房市在前八月的噴出買氣加持下，仍可望寫下近三年新高。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨強調，觀察近期房市將有兩大黑天鵝，其中美國大選過後，在川普總統上任的新局是否衝擊全球金融市場，將受全球高度關注，恐將影響世界政經局是進一步變化；另一方面央行12月進行第4季理監事會，是否再祭出新的房市政策，均將影響當前房市變化。

中信房屋研展室副理莊思敏說，接下來兩到三年是建商交屋的高峰期，由於有新案交屋挹注，建物買賣移轉棟數的數字表現不會太差。

　房貸緊縮、中央銀行信用管制重挫房市買氣，房仲業交易量連三月 下滑，不過已有愈來愈多屋主售屋心態轉為可接受小幅讓利，帶動成 交量回穩，11月大型房仲交易量多有月增1成以內的小幅回溫，不過 年減幅仍超過30％，與6月景氣高點相較衰退幅度接近5成。

　　根據各大房仲品牌自結旗下門市11月交易量顯示，永慶房產集團月 增4％、住商機構月減1.2％、台灣房屋月增9.9％、中信房屋月增5. 8％，與去年同期相較，衰退幅度普遍在27～33％，持續衰退的交易 量在11月有回穩跡象。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，銀行房貸緊縮、與信用管制逐 漸扭轉民眾對於房價上漲預期，部分屋主開始意識到繼續堅持高房價 可能會延長出售時間，售屋心態轉為可接受小幅讓利，對於有自住需 求且具備購屋能力的買方而言，只要物件符合需求，價格能有適度折 讓，就有機會成交，預期未來買賣雙方價格上的博弈是交易量增減的 關鍵。

　　信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，總價1,000～1,500萬元市場 表現穩定，這類族群屬於銀行現在放款意願較高的對象，交易較不受 影響，雖然銀行房貸吃緊狀況短期難以解除，不過已從政策剛出爐初 期最恐慌，市場似乎慢慢在消化利空，未來房貸市場還是會找到新秩 序，預期第四季呈現旺季不旺，未來要觀察供給端的數量是否增加。

　　中信房屋總經理張世宗指出，目前市場主要受到兩類買方的撐盤， 一類為有剛性需求的自住客群，另一類則是手握充裕現金的高資產客 群，使市場維持相對有撐的狀態，目前整體市場正逐步向買方市場傾 斜，對於購屋民眾來說，現在正是進場看房、議價的好時機。

　　大家房屋企研室主任賴志昶指出，近期市場不少買方誤踩第二屋或 高總價貸款成數地雷，交易過程中風險大幅提高，第四季理監事會後 是否有新的作為，若央行有新的作為，恐怕市場也難以承受。

南二都房市已出現「供過於求」警訊，惟據聯徵中心資料顯示，今年上半年六都年收入100萬元以上房貸族新增房貸件數中，南二都的台南市近三年增加89%最多，其次為高雄增加68%。

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，南二都隨著台積電、大南方計畫等政策，買盤已從在地居民轉往高科技移入人口發展，未來在外來人口移入逐步增大下，也將改變當前「供過於求」市況。

據聯徵中心資料顯示，今年上半年六都房貸族的薪資表現中，近三年南二都年收入100萬元以上房貸族的申貸件數增幅最多，又以台南增加89%最多，其次為高雄增加68%，另外桃園也新增56%、台中47%、新北市37%、台北市25%。

中信房屋研展室副理莊思敏表示，近年來，在南台灣半導體S廊道、產業園區題材等利多因素的發酵，眾多國內外知名企業紛紛選擇在南二都設廠，為當地創造了大量的就業機會；與此同時，在這些科技新貴和企業中高階主管的聚集下，南二都的房市蓬勃發展，高收入房貸族的數量及其占比迅速上升。

　中央銀行9月下旬推出第七波信用管制，房仲業指出，自2020年以 來過去六波房信管制當季與下季房價漲跌，呈現「三漲三跌」，且房 價持續上揚，此次信用管制後，通膨預期、美國降息及科技業設廠利 多因素支撐市場，預期房價下修空間有限。

　　中信房屋統計歷次央行推出房市管制措施前後的全台房價變化顯示 ，第二波2021年第一季、第四波2022年第四季、第五波2023年第二季 ，在新制推出後的下季房價出現下跌，不過修正幅度多在3％以內； 而另外三波推出後下季房價則呈現上漲，第一波2020年第四季推出後 ，隔季房價甚至還大漲5.6％。

　　中信房屋研展室副理莊思敏指出，台灣的房價長期呈現「大漲小回 」趨勢，2020年底央行首次推出選擇性信用管制時，當時全台的平均 房價約為每坪30.5萬元，隨後經歷了多次打炒房，期間房價確實曾出 現下修，但修正的幅度相對有限，至今年第三季全台的平均房價已經 來到每坪46.7萬元，短短四年多的時間，全台平均房價漲幅高達53％ ，漲勢相當驚人。

　　莊思敏表示，過去四年多來政府頻繁打房，期望抑制過熱的投機炒 作行為，引但房價上漲仍有基本面的支撐，過去幾年全球量化寬鬆（ QE）、降息、台商回流等因素導致市場游資氾濫，大量熱錢湧進不動 產市場，擴大了房市需求；此外，缺工少料、原物料以及土地等營建 成本提高，轉嫁效應進一步推高房價。

　　目前第七波信用管制實施，加上銀行房貸水位警戒緊縮放款，市場 對房價續漲的預期降低，買賣雙方紛紛進入觀望狀態，交易量快速萎 縮，房市一向「量行價先」，若長期買氣不振，房價最終勢必會有所 回落，不過通膨預期、美國降息、以及科技產業設廠等因素仍在支撐 市場，房價下修空間也會相對有限。

　　近期成屋市場因房貸緊縮及中央銀行信用管制政策明顯萎縮，六都 10月買賣移轉棟數合計1.96萬棟，月減13.9％、年減6.6％，整體市 場交易動能連續第三個月下滑，與去年7月新青安上路以來（除今年 2月外）相比首見負成長，房市提早進入寒冬。

　　今年全台買賣移轉棟數前九月為27.1萬棟，年增23.9％，不過受到 房貸緊縮的影響，第三季起出現年增幅收歛的情形，相較去年下半年 整體年增14％、今年前二季年增率均逾26％，第三季收歛至18％，且 7～9月年增率分別為32％、17％、7％，10月六都買賣移轉則是出現 6.6％的衰退。

　　六都地政局10月買賣移轉資料顯示，與9月相較，除了台南有3.9％ 微幅成長，其餘五都均衰退；與去年同期相較，只有高雄、桃園、台 中成長。

　　信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，去年7月之後買賣移轉棟數 有14個月年增率都是正成長，其中11個月超過10％，今年8、9月房貸 排隊等候時間拉長，過戶時間往後，加上持續有新建案交屋，買賣移 轉棟數衰退幅度不大，但實務上受到房貸政策衝擊、市場買氣轉淡， 連續性年增趨勢已見頂反轉，且去年下半年基期高，未來可能會開始 出現連續單月移轉棟數負成長。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，民眾即使有購屋需求，但申貸 不易、買房能力受挫，衝擊購屋信心，銀行房貸排隊狀況需等數月消 化，房貸緊縮狀況恐持續至明年上半年，直接衝擊市場交易量。

　　中信房屋研展室副理莊思敏指出，銀行收緊房貸撥款額度等於直接 掐斷民眾資金來源，信用管制進一步加劇本就在降溫的市況，短期來 看房價仍具支撐力，大幅下跌可能性不高，目前買方出價大多回歸實 價登錄行情，議價空間有所擴大。

央行信用管制發威，房仲業交易量大減。四大房仲業者昨（31）日發布10月旗下門市交易量，全面年月雙減，其中，年減幅都呈現兩位數下滑，永慶、中信、住商、台灣房屋四大業者10月交易量較去年同期均減少兩到三成。

永慶房產集團全台交易量月減7%、年減32%；住商機構全台月減6.1%、年減31.2%；中信房屋全台月減17.8%、年減21.1%；台灣房屋本次僅統計七都交易量，也同樣月減12.8%，年減22.6%。

若以永慶房產集團10月全台門市交易量來看，與6月高點相比已腰斬。在銀行房貸緊縮與第七波選擇性信用管制影響下，房市買氣連四降。七都中，台北月減13%、年減38%；新北月減2%、年減37%；桃園月減11%、年減33%；新竹縣市月減4%、年減35%；台中月減3%、年減36%；台南月減5%、年減11%；高雄月減13%，年減33%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，8月銀行房貸緊縮影響，民眾因擔心房貸撥貸不如預期，購屋態度轉趨保守觀望，房市買氣瞬間凍結，較7月大減逾二成，加上9月央行祭出第七波選擇性信用管制，將不動產貸款資源優先提供給無房的真首購，房市交易持續降溫。

央行為避免錯殺無辜，於10月9日補充協處措施，將繼承者與換屋非豪宅可排除在信用管制範圍，此外，若是已簽購屋合約、即將申貸，符合繼承、換屋條件的也不受限制。

不過，整體而言，銀行房貸滿水位的狀況未解，民眾仍須面臨貸款利率拉高、成數降低的情形，須額外籌措資金補足頭期款缺口，對整體買氣衝擊仍大。同時，也改變民眾對於房市後市的預期，目前市場仍瀰漫觀望氣氛，成交難度增，10月房市交易已出現連續第三個月呈現年、月雙降，若與6月房市高點相比已量縮50%，呈現腰斬。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，9月19日央行理監事會後的選擇性信用管制，成屋交易雪上加霜，雖有零星個案降價求售，但買盤因貸款受限制，以及期待賣方價格修正心態下，第一線狀況艱辛。

中信房屋總經理張世宗指出， 第七波選擇性信用管制持續發酵，銀行房貸水位依然緊繃，再加上10月初山陀兒颱風干擾民眾外出看屋計劃，種種因素導致10月的成交量出現顯著下滑。

目前房市正處於多空對峙的局面，市場交易逐漸回歸到剛需基本面，雖然帶看量有所減少，但出門看屋的民眾多為自住需求者，且具備一定的資金實力。惟受到大環境影響，現階段買方變得更加謹慎，決策速度明顯放緩，追價意願降低，交易周期也因此拉長，交易量自然隨之下滑。

銀行房貸庫存滿水位，各地災情頻傳。房仲業者認為，房市進入貸款難、成交難的市況，今年第4季的房市將呈現「旺季不旺」，預期也會導致今年房市虎頭蛇尾。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，銀行鬧錢荒短時間難解決，加以過去幾年預售屋交易熱絡，將於今年開始陸續交屋，大量申貸需求考驗銀行的放貸額度，有限的信用資源也將壓縮房市交易量能，將持續衝擊房市表現，預估第4季將呈現旺季不旺格局。

展望後市，中信房屋總經理張世宗指出，在房貸排隊潮尚未緩解的前提下，房市的交易量恐將繼續走低，特別是一些新案供給量較大、投資氛圍較重的新興重劃區，更將首當其衝，而且若此趨勢持續，房價不排除出現下跌的可能性，預計最快要等到明年房貸塞車問題有所改善後，房市才有望回溫。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐認為，各銀行第4季貸款作業，受限貸令所致，審核嚴格放款緩慢，行政作業成本增加，因此銀行放貸挑優質好客戶，瞄準的對象包括科技業員工或身分單純的軍公教首購族等。

目前市場對於低總價物件的承受力高，尤其若有即將交屋貸款壓力的物件，能以甜甜價平轉，仍是搶手物件；至於賣方，也更看重買家背景和財務狀況，若具備優質貸款身分，甚至能以現金加速成交，都會是優質買方，第4季將形成「銀行挑好客、買方挑好價、賣方挑好咖」的狀況。

受到房貸緊縮、第七波信用管制衝擊，最新出爐的永慶、住商、台灣房屋、中信四大房仲9月店頭交易數據，均出現年月雙降情形，較8月減少15%至26.4%，年減幅度更達12.3%至28.6%，且較6月高點大減45%，顯示央行下達房貸「減降令」下，市場觀望氛圍濃厚，成屋交易慘淡。

中信房屋總經理張世宗指出，目前房市觀望氣氛較重，交易情況不甚理想，預估要等到央行的配套方案或排除條款正式上路後，房市走向才會更明朗。依照目前的情形來看，在國內通膨壓力仍在、工料雙漲、產業科技題材的影響下，房價不致出現大幅震盪，但若政府沒有釋出新的政策利多，交易量恐怕將持續萎縮，長期而言，房價亦不排除出現鬆動的可能性。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，當前成屋交易雪上加霜，已有零星個案降價求售，買盤因貸款不易且期待價格修正的心態，讓9月成屋交易慘淡，第4季房市交易量難有突圍表現。

據四大房仲最新9月內部交易出現年月雙降情形，不僅較8月減少15%至26.4%，更較去年同期衰退12.3%至28.6%；據永慶房產集團資料顯示，若以9月與6月高點相比，交易量減少高達45%。

以六都及新竹縣市來看，據永慶房產集團資料，台北市月減5%、年減19%；新北市月減23%、年減25%；桃園市月減15%、年減12%；新竹縣市月減10%、年減26%；台中市月減20%、年減14%；台南市月減16%、年減4%；高雄市月減15%、年減19%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，在央行緊縮銀根、去槓桿的狀況下，將扭轉民眾對於房價持續上漲的預期，預計第4季買氣恐將急凍，房價可能盤整或下修。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，現在買氣信心呈現兩極走向，許多即將交屋的投資客尋求平盤轉手，若為三年前的取得價格，比照現在行情有機會有兩成價差，對於不受限貸影響的現金客和青安族，反而有機會危機入市，認為第4季交易量將是多空震盪，惟在購屋需求、財務能力來看，客層將走向M型化發展。

民眾購屋壓力加重，據聯徵中心最新資料，第2季新增房貸件數達6.5萬件、每人平均房貸金額達1,016萬元，及全國平均購屋總價鑑估值達1,400萬元，三大數據不僅創歷史新高，也宣告房貸族千萬背債時代來臨。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，去年8月新青安優惠房貸政策上路，由於優惠讓首購族相當有感，刺激首購申貸踴躍、買氣爆發，加上國內經濟復甦、台股破2萬點，經濟基本面、台股資金外溢房市效應，加上民眾對通膨預期，都讓房市買氣暢旺，帶動申貸房貸量逐季攀增。

張旭嵐指出，去年上半年新增房貸件數單季約在三、四萬件，去年第4季至今年首季站上5萬件，第2季更衝破6萬件，顯示房市交易熱絡。

據聯徵中心最新資料，第2季全國新增房貸件數達6.5萬件、平均購屋總價鑑估值約1,400萬元、平均房貸金額達1,016萬元，均創歷史新高。尤其房貸金額突破千萬元，宣告千萬房貸時代來臨。

中信房屋研展室副理莊思敏分析，與十年前第2季的235,852件相比，今年第2季申貸件數增加29,291件、增幅81.7%；平均購屋總價鑑估值較十年前994.9萬元增加404.9萬元，增幅40.7%；平均房貸金額較十年前676.1萬元多出339.9萬元、增幅50.3%，凸顯房貸族購屋壓力持續加重。

觀察今年第2季六都、新竹縣市新增房貸表現，台中市首季購屋總價鑑估值1,329萬元，第2季達1,306萬元，呈現倒退。

其餘縣市平均鑑估房價、平均背負房貸金額均創史上新高。六都、新竹縣市中，僅剩桃園市、台中市、台南市及高雄市等四都平均房貸核貸金額千萬元以下，以台南市836萬元最低，其次為高雄市900萬元，南二都為各都房貸壓力指數較小的城市。

　　聯徵中心最新統計顯示，房貸件數從第一季的5.4萬件爆衝至第二 季的6.5萬件，創下有統計來新高，第二季平均每件房貸正式突破千 萬大關，十年來每人身背房貸金額多出340萬元、約高出5成。

　　今年以來房市交投旺，房貸申貸踴躍，也帶動銀行房貸水位逼近警 戒值，放款轉趨緊縮，但2009年以來無論景氣變化，每季房貸申貸件 數約3.5萬～4.5萬件，去年第四季、今年第一季在新青安房貨政策帶 動下，連續兩季均逾5.4萬件，第二季更衝出6.5萬件新高。

　　2009年時平均每件房貸金額約500萬元，2020年突破800萬元，去年 第二季突破900萬元，今年第二季更突破千萬元大關。各縣市除雙北 市外，新竹縣市也逾千萬元，桃園、台中、高雄也逾900萬元，七大 主要都會區最低的台南亦達836萬元。

　　中信房屋研展室副理莊思敏表示，第二季房市熱度延續首季強勁勢 頭，全台建物買賣移轉棟數9.58棟、年增28.3％，房市交易量攀升、 房價上漲，申貸件數、平均購屋總價鑑估值及平均房貸金額同步創新 高。

　　台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐說，近期引爆市場房貸荒，影 響包含整批、分戶放貸進度減緩，交屋、買賣期均延長，政府重申首 購族及對保完成的個案，房貸撥款不受影響，但接下來還有央行第三 季理監事會議，是否會祭出其他政策，都是影響後續整體房市交易的 關鍵。

受到「房貸限貸令」影響，最新8月永慶、住商、台灣房屋、中信四大房仲內部店頭交易數據顯示，單月交易量較7月萎縮16.4%至28.4%，也較去年同期減少2.5%至17.4%，顯見央行新制已衝擊市場交易量，民眾購屋態度已轉趨保守，造成8月全國成屋交易量全數衰退。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，8月對房市交易殺傷力最強的是「房貸限貸令」。由於銀行需緊縮不動產授信水位，已採取「以價制量」挑選客戶、排隊撥款、貸款利率上調、成數下降等方式讓放款水位下降；在銀行撥款不易，買方購屋態度轉趨保守、觀望，以致8月成屋市場買氣大幅下滑。

最新8月永慶、住商、台灣房屋、中信四大房仲內部店頭交易數據顯示，8月成屋市場交易量不增反減、較7月衰退16.4%至28.4%不等幅度。

以六都來看，據永慶房產集團資料顯示，與7月相比，台北市月減18%，新北市和新竹縣市均減少26%，桃園市與高雄市均月減28%最多，台中市月減22%，台南則減少15%，六都買氣全數下滑。

對於今年8月以後房市表現，包括信義、永慶、住商、中信、台灣房屋等五家指標仲介均對市況持保守看待；住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，今年政府打房方向轉往收緊銀行資金，雖然仍有壽險業者、信合社與農漁會等管道，但因目前央行對不動產貸款仍是收緊態度，恐怕不利下半年整體交易。

　房價高漲，薪資所得遠追不上房價，年輕人購屋難度大增，尤其經 過近年房價全台全面性飆漲，不僅入門檻頭期款提高，房貸更成為最 沉重的負擔，若沒有家長資助購屋難上加難。房產專家建議，從具有 發展潛力的外圍著手，先求有再求好，不一定要有蛋黃區迷思。

　　根據聯徵中心統計顯示，今年30歲以下的年輕房貸族平均估鑑值為 1,161萬元，比起十年前增加368萬元，而年輕族群也是所有年齡層中 ，購屋房價增幅最高的族群。

　　不過，今年全體受僱員工每月經常性薪資平均4.6萬元，僅較十年 前提高7,543元，房價飆漲速度早超出了普通受薪階級的承受範圍， 選擇小坪數產品、延長房貸還款期限至30年、甚至40年，家長資助頭 期款，幾乎已經成為90世代、00世代購屋的普遍現象。

　　大學畢業三年、最近剛在桃園中路重劃區以1,200萬元買下人生第 一間房的小虹說，現在物價高、除非在科技業工作，否則年輕人不會 有多少存款，買房後家裡幫忙支付全額頭期款，也申請新青安房貸， 不過未來寬限期後每個月要付3萬多的房貸，壓力仍然不小。

　　六都平均總價 飆破千萬

　　房價高漲不僅是台北等都會區獨有的現象，六都加新竹平均總價早 已全數飆破千萬大關，苗栗、彰化都已逾900萬元，根據永慶房產集 團統計，過去一年房全台住宅交易超過200件的128行政區中，有72個 行政區總價逾千萬元，104個行政區總價逾800萬元，換言之，都會區 千萬總價已成為常態，過去習以為常的1、2字頭單價已漸成絕響。

　　月付低於3萬 難買蛋黃區

　　購屋除了頭期款門檻外，以所得及每月償貸能力評估購屋能負擔的 總價，以目前較普遍的貸款8成、30年期，房貸利率2.1％推算，每個 月3萬元還款約能購買總價1,000萬的房屋，每月還款4萬元約能購買 總價1,325萬元房屋。

　　房仲業者以此還款能力推算，若具有月付3.5萬～4萬元、所得能力 較佳的房貸能力者，在新北外圍的如汐止、五股、泰山，台中的西區 、太平、大雅，或南部的左營、安平等地區，都還能選擇到平均水準 以上的房屋；但若將月付額在3萬元以下，在蛋黃區購屋難度相當高 ，北台灣以桃竹的外圍區、以及中南都會區的二線區域才有較佳選擇 。

　　過去三房預算 如今只能買二房

　　除了被高房價擠到外圍，「愈買愈小」也成另一常態，據調查，2 5坪以下中古屋交易占比從2020年的15.7％，躍升至今年的22.9％， 過去買三房的預算，如今只能買二房。

　　中信房屋研展室副理莊思敏指出，過去「台灣錢淹腳目」的時代， 許多人憑藉時代紅利從持續上漲的房價獲得豐厚回報，反觀近年儘管 政府針對優惠房貸、居住正義等推出多項政策，但年輕人薪水與房價 間落差懸殊，通膨壓力持續存在，購屋愈發困難。

中信房屋樂福集團集合了8家店，菁英薈萃，約有150名優秀房仲人員，他們充分利用聯盟聯賣的優勢，致力打造台中地區最強大的黃金房仲團隊，不僅能提高服務效率，還能增強市場競爭力，為客戶提供更優質的服務和更廣泛的物件選擇，而團隊成員之間的合作與支援，讓團隊在競爭激烈的市場中持續冒泡，業績不斷。

信任取道

意見領袖分工明確

樂福集團去年成立，剛滿1周年，團隊的總經理和財務長都是無給職，大家各司其職，由台中惠中加盟店店東李東和擔任總經理，負責整體戰略，而台中復興店店東林原吉則擔任秘書長，掌握日常事務，輔佐業務方向。他們的特色在於意見領袖的角色，以及庶務行政的明確分工，每個成員都必須熟悉自己和他人的職位，以瞭解各職務的優劣，讓團隊在運作上更為靈活，運作模式有別於其他同業，相較具有獨特的競爭優勢，能夠快速適應市場變化，提高整體業務效率。

擔任重要領袖角色秘書長的林原吉表示，核心主管分權清楚，把團隊目標細分各項職務，把對的人放到適當位置，不同層級分層管理，就像組裝積木弄好底座，先檢查組裝底座跟支柱合不合，然後團隊再朝著同一方向前進，各自把任務完成，總和成目標，讓合作更有效率及方向。

樂福集團的名稱源自「快樂」和「幸福」，是由8家核心店的店東共同投票決定的，團隊都是信任取道，規則明確且立意清晰，關鍵在於配合度，所有決議事件這些店東能全力支持，充分的共識討論，內部的合作更加緊密。

凝聚連結

聯賣模式深具優勢

過去，單一物件通常只有20個人參與銷售，而現在，卻能夠動員超過100人全力協作，讓物件可以被看見，信心指數相對提高，這樣的團隊力量與合作效益，讓成交的潛力大大提升，媒合度也隨之增加，樂福打造的聯賣模式，形成勢不可擋的市場優勢。

8家店聯手合作，志同道合的團隊精神，發揮更大的力量，隨著業務的發展逐步拓展，並建立屬於自己的教育訓練體系，定期舉辦季節性活動，增進團隊凝聚力。此外，每個月都會舉辦競賽，鼓勵各店積極達成業績目標，促進整體的成長與進步。

台中中山醫店店東李宗奕負責樂福集團的季活動、月例會及獎勵設定，旨在拉近團隊成員之間的互動，透過積極的業務工作，讓大家更加熟悉與建立默契，促進互助與支援，從企業的角度出發，採取以終為始的架構，讓「大象飛起來」，強調目標清晰、精益求精，儲備能量並穩扎穩打推進各項業務。

樂福總團隊的業績顯著提升，聯賣營業額和成交量已經達到去年的整年度水平，績效非常亮眼，除了涵蓋土地買賣外，重劃區的成交量已占總業績的30%，商仲產品也占30%。每家店都有各自的強項，團隊充分發揮專業領域，包括投資學套、預售屋、土地開發等，不同的領域皆能協同發展，帶來更佳的業績表現。

樂福集團的主要戰力集中在南台中的七期、十三期、十四期和十一期。接下來的戰略重點將是深耕西屯中科、北台中的水湳經貿園區，並逐步連線至烏日，形成全區的脈絡布局，強化市場的競爭力與覆蓋率。

林原吉分享：「集團的精神指標著重於『連結力』，強調凝聚力的重要性，並且保持認真做好每一項工作，確保事情做對、做到位，相較於僅在腦海中思考，還不如出發，實踐與執行力更為關鍵。透過聯盟的優勢，我們與時俱進，適時調整策略，朝向『最好更好』和『共好共榮』的目標不斷前進。」

永慶、住商、台灣房屋、中信四大房仲公布7月內部店頭交易數據，單月交易量較6月減少5.2%至14.2%，較去年同期成長0.5%至24.3%，在颱風襲台、進入國人出國旺季，以及近期台股震盪劇烈等，再加上政府嚴查新青安違規，衝擊投機買盤等影響，讓7月買氣較6月下滑。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，7月因進入暑假時序，國人出國情形升高，以及凱米颱風襲台，工作天數減少，同時政府嚴查新青安違規使用的政策等，對短期交易頻繁的投機者有一定影響。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，7月美國大選期間發生意外，衝擊台股走勢，加上大盤漲多創高後回檔修正，這些突發因素都對購屋人信心產生短暫影響，以致7月房仲店頭交易呈現月減情況。

據永慶、住商、台灣房屋、中信四大房仲公布7月旗下各店頭交易數據顯示，與6月相比，四家仲介交易量較6月分別出現5.2%至14.2%的減幅，其中永慶月減6%、住商月減8.7%、台灣房屋減少5.2%、中信下滑14.2%；以年增率來看，四大仲介業者交易量全數攀升，幅度落在0.5%至24.3%，台灣房屋年增24.3%最多。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，一般而言，第3季是房市銷售淡季，不過，觀察7月看屋量與6月差距不大，顯示民眾看屋意願仍強，只要物件符合購屋民眾需求，買賣雙方價格認知取得共識，成交機會仍會大增。

陳金萍指出，7月主要房仲店頭交易量表現仍較去年成長，顯見7月買氣雖較6月略減，但整體房市買氣仍明顯優於去年同期。

不過，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐認為，房市下半年恐會遇到亂流，主因政府近期政策打住不打商，加上去年下半年房市基期較高，尤其美中貿易戰後的台商回流資金即將在8月陸續解禁，部分房市買氣將出現移轉效應，商辦需求量有機會增加，估計下半年住宅交易恐會降溫，但商辦、廠辦和店面等商用不動產交易量將會有亮眼表現。

房市熱，業界樂觀中有審慎。中信房屋總經理張世宗表示，依照目前的市況來判斷，短期內如果台灣的政經環境沒有發生重大變化，這波買氣有望延續下去。

不過，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，由於房市目前有過熱跡象，需慎防6月央行理監事會議是否有進一步打房政策釋出。

張世宗分析，在國內經濟表現不錯，台股維持2萬點以上高點，市場對通膨預期、部分熱錢前進房市之下，買氣續航沒問題。

徐佳馨表示，在AI產業加持、「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案（新青安貸款）」優惠購屋方案等多點利空大放送之下，六都房市買氣百花齊放，惟不少業界大老已注意到當前房市過熱情形，適逢6月央行理監事會議將至，購屋人需慎防政府再釋出抑制房市過熱的相關措施。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐提醒，當前低總價物件的供給步調已跟不上銷售速度，供不應求的情況將愈來愈顯著，往後交易量可能因而壓縮，且房價持續走高將拉長消費者的購屋猶豫期。部分新案的搶購潮也難免引發官方關注。

永慶、住商、中信、台灣房屋四大房仲5月旗下各店頭交易出爐，5月各家成交量較4月成長7.1%~20.6%，更比去年同期大增24.1%~46%，顯示民眾購屋意願續強，讓成屋市場交易暢旺。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，雖然5月總統就職，市場有地緣政治緊張預期，不過台股屢創新高，加上國內經濟表現佳，尤其熱錢充沛環境下，不僅自住客持續進場，置產客也在通膨預期心理入場，讓房市買氣居高不下，5月各家業者門市交易均較4月有7.1%~20.6%不等的成長表現。

大家房屋企研室公關主任賴志昶認為，目前房市在一手新屋、二手成屋買氣儼然過熱下，需注意6月央行理監事會議是否會出現升息，或是進一步抑制市場的措施。

據永慶、住商、中信、台灣房屋四大房仲5月旗下各店頭交易資料顯示，5月各家成交量不僅月增7.1%~20.6%，年增率更有24.1%~46%不等成長幅度。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德示，今年5月全國門市交易量最多以總價1,000~2,000萬元為大宗，顯示首購買氣穩定，不過觀察總價2,500~5,000萬元交易量也出現增溫趨勢。

永慶、住商、中信、台灣房屋四大房仲4月旗下各店頭交易出爐，受到清明連假、地震不斷、5月報稅季財務調配等影響，4月交易量多較3月減少4.5%至10%，但較去年同期增加16.4%至30.4%，房仲指出，4月量能低於3月，但整體買氣算不錯。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，目前房市逐漸進入「進案難」、「議價難」的兩難窘境。「進案難」主因小宅去化快，但市場供給有限，可售物件進案速度慢；「議價難」是小宅買氣佳，賣方對價格堅持，買方難以議價，導致近期成交速度放緩。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，成屋市場陷入進案難和議價難的壓力，區域市場很容易出現「無案可賣」的狀況。

中信房屋總經理張世宗分析，原物料持續上漲，消費者對未來房價上漲有預期心理，買方出手轉趨積極。雖然4月買氣不如3月，惟整體量能有撐，顯示基本盤仍強。張旭嵐認為，下半年進入全球選舉年、地緣政治風險升高，房市熱度能否延續，有待觀察。

根據永慶、住商、中信、台灣房屋四大房仲4月旗下各店頭成交數據顯示，各家業者交易量與3月持平或衰退4.5%至10%，但較去年同期成長16.4%至30.4%。

以六都來看，住商機構數據顯示，台北市月減15.8%、年增28.0%，新北市月增11.3%、年增11.5%；桃園市月減11.2%、年增18.7%，台中月減22.1%、年增4.7%，台南月增6.9%、年增26.8%，高雄月減8.5%、年增3.4%。4月新北市、台南市表現相對較強。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，4月地震不斷，影響屋齡較老的成屋交易。張旭嵐指出，5月進入報稅季，部分購屋族基於財務分配調節考量，放緩購屋腳步。